Как компании оформить переход права собственности при приобретении недвижимого имущества

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Гражданин может получить недвижимое имущество в результате покупки, наследования, дарения, приватизации. Передача ему имущества от предыдущего собственника еще не означает переход права собственности. В какой момент оно возникает? Каким образом фиксируется этот факт?

Основания для перехода права собственности

Cт. 209 ГК РФ устанавливает в рамках права собственности на имущество возможность владения, пользования и распоряжения. При этом оно может переходить другим лицам при наличии соответствующих документальных оснований (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены)
  • договора приватизации;
  • договора долевого участия в строительстве;
  • свидетельства о наследстве;
  • судебного решения;
  • соглашения о разделе имущества и других документов.

По законодательству

Процедура госрегистрации перехода права собственности на недвижимость проводится на основании положений следующих нормативно-правовых актов:

Определяет перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу как такие, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их назначению: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Определяет обязательность госрегистрации права собственности на объекты недвижимости (в т. ч. его переход, прекращение). Процедура проводится компетентным регистрирующим органом по ходатайству правообладателя, о чем последний получает подтверждающий документ. Информацию о регистрационных действиях может получить любое заинтересованное лицо, обращаясь в любое из отделений регистрационных органов на территории РФ.

Регулирует отношения, связанные с проведением госрегистрации прав на недвижимость, их прекращения, изменения, перехода, наложения обременений и порядок учета этих данных в Едином государственном реестре. Именно внесение соответствующих записей в реестр признается единственным доказательством прав на недвижимость, которые подлежат оспариванию только через суд.

Определяет, что имущество, требующее госрегистрации при отчуждении, становится собственностью другого лица только после проведения таких регистрационных действий.

Подтверждает, в частности, необходимость перерегистрации прав на недвижимость по договорам купли-продажи. При уклонении одной из сторон, позволяет требовать второй стороне через суд ее проведения, а при необходимости – дополнительного возмещения издержек, возникших из-за задержки регистрации.

П. 60 устанавливает, что при отсутствии госрегистрации договор продажи недвижимости не является недействительным: после ее передачи покупатель будет законным владельцем, но распоряжаться нею не может, поскольку до перерегистрации собственником остается продавец. Здесь же закрепляется возможность законного владельца защищать свое имущество согласно ст. 305 ГК РФ

Подтверждает законность владения объектом недвижимости на основании соответствующего договора, даже если он еще не стал его собственником.

Таким образом, на разных этапах правоотношений между бывшим и будущим собственниками, последний постепенно проходит путь от статуса владельца до законного собственника. На примере передачи квартиры по договору купли-продажи (ДКП) это будет выглядеть так:

До подписания ДКП

Отсутствие взаимных прав и обязанностей

После подписания ДКП, но до госрегистрации

Покупатель – законный владелец, продавец – собственник (по умолчанию предполагается исполнение обязательств условий договора, в том числе оплаты)

Покупатель – собственник, продавец – окончательно утративший право собственности

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Как было сказано выше, для недвижимого имущества, отчуждение которого подлежит обязательной госрегистрации, момент перехода права собственности наступает на дату проведения регистрационных действий (ст. 223 ГК РФ), о чем в Росреестр вносится соответствующая запись. Этот факт подтверждается отметкой на документе, являющемся основанием для отчуждения (договоре купли-продажи, дарения и пр.): датой регистрации, подписью и ФИО уполномоченного лица. Новому собственнику дополнительно выдается выписка из ЕГРН.

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Независимо от оснований перехода недвижимости в «новые руки», право собственности переходит после госрегистрации. Подписание договора отчуждения или физическая передача объекта (в момент оформления акта приема-передачи) являются лишь основанием. При этом закон не устанавливает точные сроки, когда нужно провести перерегистрацию. Фактически это можно сделать в любое время в зависимости от потребностей и пожеланий сторон, но учитывая невозможность распоряжения имуществом до этого момента.

Соответственно, с даты перерегистрации у нового собственника возникает обязательство по содержанию объекта, уплате коммунальных платежей и налогов.

Отдельные случаи перехода

П. 11 Постановления ВАС №10/22 предусматривает ряд исключений, когда право собственности возникает независимо от государственной регистрации этого факта:

  • при открытии наследства – для имущества, перешедшего по наследству;
  • при оплате полной суммы пая – для имущества, получаемого через членство в потребительском кооперативе;
  • при завершении процедуры реорганизации юридического лица – для недвижимости, передаваемой правопреемнику организации.

Для распоряжения имуществом в каждом из указанных случаев процедура госрегистрации остается обязательным условием.

Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Перерегистрацией прав на недвижимость занимается Регистрационная палата (Росреестр). Для подачи документов предусмотрено несколько вариантов обращения:

  • напрямую в Росреестр (лично или почтовым отправлением);
  • через МФЦ;
  • через нотариуса (по нотариально заверенным сделкам услуга подачи документов предоставляется нотариусом без дополнительной оплаты);
  • через электронные ресурсы (официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги) при наличии электронной квалифицированной подписи.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

  1. Подготовка пакета документов.
  2. Обращение в регистрационный орган удобным способом.
  3. Проверка документов на соответствие законодательным нормам и принятие решения о возможности регистрации.
  4. Внесение сведений в ЕГРН (если нет оснований для отказа) и выдача выписки новому собственнику.

Прилагаемые документы

Для проведения регистрационных действий подаются следующие документы (в общем случае):

  • Заявление на государственную регистрацию. Оформляется на специальном бланке, который выдается по месту обращения.
  • Удостоверения личности заявителей, обращающихся за услугой. Если она требуется на основании договоров отчуждения, за регистрацией обращаются обе стороны: бывший и будущий собственники.
  • Документ, подтверждающий наличие оснований для перерегистрации.
  • Акт приема-передачи (если имущество фактически уже было передано).
  • Кадастровый паспорт. Содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости. Если последний не стоит на кадастровом учете, допускается оформление документа одновременно с регистрацией перехода права.

В зависимости от конкретной ситуации, указанный перечень может быть дополнен за счет необходимости предоставления:

  • нотариальной доверенности, если от имени одной из сторон действует представитель;
  • свидетельство о браке и согласие супруга на продажу объекта, если он относится к совместно нажитому имуществу;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если ее собственником (или одним из) является несовершеннолетний.

Сроки регистрации

Продолжительность процедуры четко регламентирована ст. 16 закона № 218-ФЗ в зависимости от места подачи документов, типа недвижимого имущества и необходимых регистрационных действий:

Регистрация перехода права собственности — обязательная процедура

Регистрация перехода права собственности — обязательный юридический акт в сделках с недвижимым имуществом, защищающий интересы покупателя (приобретателя права). Регистрация перехода права происходит по заявлению продавца и на основании правоустанавливающего документа при отсутствии запретов и ограничений на это, внесенных в ЕГРН(Единый государственный реестр недвижимости).

Содержание статьи подробное:

Читать еще:  Увольнение сотрудника за хищение. Процедурные тонкости, которые помогут возместить ущерб

Регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — дома, квартиры, земельные участки, комнаты, осуществляется Росреестром. Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости по всем сделкам с объектом.
История регистрации перехода права сохраняется и может быть получена любым заинтересованным лицом в виде выписки о переходе права из ЕГРН.

Договор для регистрации перехода права собственности

Документом-основанием для регистрации перехода права собственности является:

  • Договор купли-продажи недвижимого имущества
  • Договор мены
  • Договор дарения
  • Решение суда и т.д

Такой договор описывает сделку по отчуждению права от одного физического или юридического лица — другому.

Сам договор отчуждения не подлежит государственной регистрации, следовательно и нет государственной пошлины за это.

Договор для регистрации перехода права на бумажном носителе предоставляется в Росреестр в количестве экземпляров не менее двух, так как один экземпляр остается в архиве Росреестра. Как правило количество экземпляров договора равняется количеству участников сделки + один.

Договор для регистрации перехода права можно подать в Росреестр в электронном виде.

Для регистрации перехода права долевой собственности есть обязательное требование — нотариальное удостоверение документа-основания.

То есть если объектом недвижимости владеют несколько собственников на праве общей долевой собственности то переход права Росреестр зарегистрирует только на основании нотариального договора купли-продажи.

Отчуждение общей совместной собственности — не требует удостоверения у нотариуса.

А вот переход права собственности от несовершеннолетнего или недееспособного собственника требует не только разрешения Органов опеки и попечительства, но и обязательного удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.

Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если отчуждается долевая собственность, собственность несовершеннолетнего или недееспособного.

Документы для регистрации перехода права собственности

Государственный регистратор внесет запись о регистрации перехода права собственности при наличии:

  • заявления о переходе права собственности от продавца, дарителя или стороны договора мены
  • документа -основания (договора дарения, купли-продажи, мены)

Если документ-основание удостоверен нотариусом заявление от стороны, отчуждающей право, не обязательно!

То есть при наличии нотариального договора продавец или даритель может не присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию права собственности на нового правообладателя.

Заявление о регистрации перехода права примут только по предъявлению документа, удостоверяющего личность.

Документы на недвижимость теперь можно не предоставлять! Ведь единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в ЕГРН. А правоустанавливающий документ есть в реестровом деле.

Теперь даже не требуется предоставлять согласие супруга на продажу. Препятствием для регистрации перехода права это не будет

НО! Об этом будет внесена запись в ЕГРН.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

Госпошлина за регистрацию перехода права не уплачивается.

НО! Если у собственника поменялись персональные данные, например изменилась фамилии при вступлении в брак, необходимо написать заявление о внесении изменений в ЕГРН, оплатить госпошлину 350 рублей( на 2018 год) и приложить свидетельство о заключении брака.

Регистрация перехода права собственности. Момент регистрации

Моментом регистрации перехода права — является внесение записи об этом в ЕГРН.

Такие изменения в реестре можно отслеживать (мониторить) с помощью специального сервиса.
Цена услуги всего 50 рублей.
Как только запись о регистрации перехода права будет внесена в ЕГРН вам, на указанную в заявке электронную почту, придет сообщение об этом.

Сроки регистрации перехода права собственности

Сроки регистрации перехода права сокращены.

  • Регистрация перехода права на основании документа, удостоверенного нотариусом — 3 рабочих дней
  • Договор в простой письменной форме — 10 рабочих дней
  • Если одновременно с переходом права регистрируется ипотека — 5 рабочих дней

Росреестр сейчас принимает документы только на экстерриториальные сделки, то есть на объекты, находящиеся в ином кадастровом округе.

Все другие сделки обслуживает МФЦ, то есть осуществляет прием заявлений и выдачу результата. На передачу документов в Росреестр и обратно определено 3 рабочих дня.

Сроки электронной регистрации перехода права определены не позднее следующего дня , после поступления документов в Росреестр. Однако на практике эти сроки нарушаются.

Всегда рада разъяснит. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой недвижимости

Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой (нежилой) недвижимости

Покупая офис, нежилые помещение или даже здание практически каждый может столкнуться с «подводными камнями».

Вы нашли помещение, которое хотите приобрести в собственность. С чего же начать? Начнем по порядку.

При заключении крупных сделок необходимо учесть все возможные риски и начать надо именно с правовой (юридической) экспертизы покупаемого объекта недвижимости. В чем же она заключается?

В частности, в нахождении информации о собственнике объекта, а именно:

— наличие судебных разбирательств. Здесь нам помогут сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В первую очередь проверить стоит суды общей юрисдикции (участок мирового судьи, районный суд) по месту регистрации продавца, во вторую — по месту нахождения недвижимости, которую вы хотите приобрести. Далее — базу арбитражных судов по ИНН, наименованию юридического лица или ФИО продавца;

Читать еще:  Способ защиты при устранении объектов самовольного строительства

— наличие исполнительных производств. База исполнительных производств судебных приставов по каждому региону находится в открытом доступе. Для проверки на предмет наличия исполнительных производств достаточно знать ФИО продавца и дату его рождения или наименование юридического лица — продавца и его юридический адрес;

— наличие обременений и ограничений на объекте недвижимости. Для того, чтобы узнать о возможных обременениях и ограничениях (включая аресты, аренду на срок более года, запрет регистрационных действий, наличие охранных зон и прочие) на объект недвижимости, необходимо запросить соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) путем обращения в территориальный орган Росреестра (или МФЦ) или с помощью сайта Росреестра. Также можно запросить выписку из ЕГРН об истории перехода прав на этот объект и узнать о предыдущих владельцах. Следует учитывать, что, если этот объект перепродавался несколько раз за короткий промежуток времени (год-два), то сделка может быть оспорена третьими лицами;

— наличия задолженности по коммунальным платежам. Лучше (и проще) эту информацию уточнить непосредственно у самого продавца с предоставлением им документального подтверждения отсутствия задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.Уклонение продавцом от ответа на этот вопрос является поводом насторожиться и еще раз всё перепроверить;

— наличие признаков несостоятельности (банкротства) продавца (например, наличие суммарной задолженности (по обязательствам и или налогам) в размере 300 000 рублей (неспособность удовлетворить требования кредиторов); наличие определённого срока неисполнения обязательств (минимум 3 месяца); неспособность неплательщика в полном объеме удовлетворить требования всех кредиторов по денежным обязательствам (включая налоги)).

Часто при крупных сделках с юридическими лицами забывают еще один важный момент — это решение учредителей об одобрении крупной сделки. Тут важно понимать, что крупной сделкой считается сделка превышающая 25% от годового баланса юридического лица. Если не обратить внимание на этот момент, сделка может быть оспорена третьими лицами и суд может постановить вернуть все в первоначальное положение (т.е. покупатель утратит право собственности).

На этапе оформления сделки самое основное, что вас защитит — это, конечно, грамотно составленный договор, в котором четко прописан предмет договора, условия оплаты, порядок приема-передачи объекта недвижимости и ответственность сторон.

Росреестр может приостановить или отказать в регистрации в виду следующего:

— в договоре отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в ЕГРН, а именно ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

— если договор составлен более чем на 1 листе и он не подписан надлежащим образом (на каждом листе) и не прошит;

— договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в соответствии с частью 1 ст. 42, частью 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению);

— в договоре имеются расхождения в цене, например, указано 3 300 000 (три миллиона триста) рублей, когда должно быть «Три миллиона триста тысяч» рублей.

При участии кредитных (заемных) средств отказ в регистрации может быть обусловлен следующими причинами:

— заявление на регистрацию ипотеки в силу закона не представлено;

— не представлен сам кредитный договор;

— не представлен договор займа и не подтвержден факт передачи денежных (заемных) средств;

— не представлена закладная, в случае, если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.

Еще один важный нюанс, который довольно часто встречается в практике – объект недвижимости является памятником культурного наследия. Такие объекты находятся под охраной государства. На собственника такого объекта накладываются определенные охранные обязательства. Законом также предусмотрена ответственность за нарушение таких обязательств. При отчуждении объекта недвижимости в договоре обязательно необходимо прописать наличие охранных обязательств, а также уведомить соответствующий государственный орган о предполагаемой сделке с таким объектом.

Если все перечисленное выше соответствует закону, можно переходить к самой регистрации. Для регистрации сделки нам обязательно понадобятся:

  1. Заявление о государственной регистрации:

— перехода права (от продавца),

— регистрации права собственности (от покупателя);

  1. Квитанция об уплате государственной пошлины;
  2. Документ, подтверждающий полномочия лица, выступающего от имени стороны (для юридического лица — паспорт + приказ/решение о назначении руководителя, для физического лица — паспорт) либо нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если документы подает представитель);
  3. Учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы + копии (нотариально заверенные, либо заверенные руководителем ЮЛ) (по желанию, не обязательно);
  4. Решение об одобрении крупной сделки, если сделка является крупной (оригинал + копия);
  5. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество (по желанию, не обязательно, если права продавца на объект зарегистрированы в ЕГРН; если права на объект не зарегистрированы в ЕГРН придется сначала поставить объект недвижимости на кадастровый учет);
  6. Подлинные экземпляры договора (простая письменная форма договора — в количестве равном числу сторон и один для регистрирующего органа, но не менее 2-х экземпляров; подготовленный нотариусом подлинник договора + минимум 1 заверенная нотариусом копия).

Также в конкретных случаях могут понадобиться:

  • кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке недвижимости в ипотеку);
  • согласие супруги/-га продавца на продажу объекта недвижимости (если объект является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что он не находится в совместной собственности супругов (например, заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • согласие залогодержателя (если объект находится в залоге, в т.ч. при ипотеке);
  • отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности) и другие документы.

Данный перечень не является исчерпывающим, актуален на дату составления и может изменяться в соответствии с требованиями законодательства.

Мы постарались описать те «подводные камни» при оформлении перехода права собственности коммерческой недвижимости, с которыми Вы можете столкнуться. Однако, если Вы не уверены в собственных силах, то рекомендуем все же обратиться за профессиональной помощью юриста со специализацией в сфере недвижимости.

Читать еще:  Сделки, признанные недействительными в других делах, и срок давности по реституции

Государственная регистрации перехода права собственности при покупке недвижимости, в соответствии со статьей 551 ГК РФ

Сделка купли-продажи недвижимости связана с совершением трёх основных действий. Это подписание договора, регистрация перехода права в госреестре и подписание акта приёма-передачи недвижимой вещи. По времени они могут не совпадать друг с другом, а подписания акта может и не быть вовсе. Такое вполне допустимо в силу ряда причин, к примеру, если покупатель и так уже пользуется недвижимостью, собственником которой является другое лицо, а затем принимается решение о том, что он выкупит недвижимость.

Договор купли-продажи и государственная регистрация являются обязательными и существенными факторами совершения сделки данного вида. Последнее устанавливает ст. 551 ГК РФ. Она задаёт правила, согласно которым регистрация должна произойти в любом случае, включая и те ситуации, когда исполнение договора происходит до проведения процедуры государственной регистрации.

Предмет государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат любые события, имеющие юридические последствия и связанные с правом на недвижимое имущество. К ним относятся те, что порождают возникновение, переход, ограничение и прекращение права, которые влекут за собой регистрацию в ЕГРП. Законодательство выделяет различные виды прав:

  • собственности;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • бессрочного пользования.

Выделяются ещё и особые виды прав, связанные с заключением договора аренды, получением ипотечного кредита, сервитутом, а также иные права, возникающие в случаях, предусмотренных законом. Регистрируются все, включая вытекающие из договора жилищного найма, если срок превышает один год.

Сущность государственной регистрации и нормативные акты, связанные с ней

Государственная регистрация подтверждает правильность перехода или возникновения права и является единственной формой доказательства правообладателей того, что они владеют недвижимой вещью на легитимных основаниях. Отсутствие записи в реестре фактически означает, что у лица нет права на недвижимость. До появления соответствующей записи лицо может использовать имущество, если это соответствует обстоятельствам и не является нарушением прав собственника, но не может совершить никаких юридически значимых действий — не только продать, обменять, выставить в залог, но и провести какое-то изменение самих недвижимых объектов. Если же такое произойдёт, то будет находиться вне правового поля.

Законодатель справедливо считает этот вопрос довольно важным, поэтому государственная регистрация нормируется не одним, а многими актами. В ГК РФ основополагающей является ст. 131. Она устанавливает основные правила. Другие статьи, включая рассматриваемую нами, относятся к более узким сферам. Так, ст. 164 ГК РФ задаёт определения государственной регистрации сделок, ст. 223 ГК РФ момент возникновения права, ст. 433 ГК РФ момент заключения договора. Сам же порядок регистрации устанавливает ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В общем случае государственная регистрация самих договоров купли-продажи не проводится. Регистрируется только переход права.

Однако ст. 551 ГК РФ имеет отношение ко всем сделкам с недвижимостью. Если отчуждение в силу купли-продажи затрагивает жилую недвижимость, то актуальной становится ст. 558 ГК РФ, а именно её п. 2. Он устанавливает правило, согласно которому регистрации подлежит и сам договор и переход права по нему.

На практике это выражается в том, что договор нужно составлять не менее чем в трёх экземплярах. Один остаётся у регистратора, а два выдаются на руки продавцу и покупателю. На обоих, после завершения процедуры регистрации, должна быть поставлена соответствующая отметка. Она выражается в виде гербовой печати и прямоугольного штампа с датой и подписью регистратора.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно, хотя не существует никакого нормативного акта, в котором это было бы указано прямо.

Такие сделки не попадают в число тех, что указаны в различных статьях ГК в качестве обязательных для нотариального удостоверения. Если стороны сами принимают решение о том, что сделка должна получить нотариальное удостоверение, то все заботы нотариус на себя и возьмёт, поэтому идти за копией договора и выпиской из реестра, подтверждающий переход права, будет нужно уже к нему.

Законодательство предусматривает, что в номинальном случае вслед за подписанием договора купли-продажи должна произойти государственная регистрация перехода прав, поэтому уклонение одной из сторон вызывает правовые последствия. Другая сторона получает возможность обратиться с исковым заявлением о защите своих прав. Все отказы от участия в регистрации в таком контексте получают деление на мотивированные и немотивированные.

Так, если продавец не получил денег в установленный договором срок, то это является мотивацией для того, чтобы его отказ от участия в регистрации был обоснованным. В противном случае, если никаких легитимных причин нет, уклонение влечёт за собой судебное разбирательство, поскольку другая сторона в таком случае сможет действовать на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Однако решения судов могут быть разными. Наиболее эффективными следует считать лишь те, которые становятся основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности провести государственную регистрацию сделки. Другими словами, вместо уклоняющейся стороны это на практике осуществит служба судебных приставов.

Судебные споры по теме регистрации и решения высших судов РФ

Проблематика государственной регистрации довольно часто прекращается в споры, которые рассматриваются в судах. Далеко не во всех случаях отказ от участия в государственной регистрации является причиной для того, чтобы было вынесено постановление в пользу того, кто хочет, чтобы регистрация перехода права состоялась. Всё зависит от обстоятельств дела.

К примеру, даже в ВС РФ не смогло добиться своего ООО «Оздоровительно-спортивный центр «Люкс». Сущность жалобы компании заключалась в том, что юридическое лицо стремилось получить всё здание, помещения в котором арендовало, а затем выкупило. Администрация муниципального образования не стала участвовать в государственной регистрации, видимо рассматривая ситуацию спорной. В результате возник иск по делу №А56-35582/2015, которое общество не смогло выиграть ни в одной судебной инстанции.

Тогда была подана кассационная жалоба, которая рассматривалась по делу № 307-ЭС16-3841 25 апреля 2016 г. В передаче её в на рассмотрение в судебном заседании СК по экономическим спорам ВС РФ было отказано. Причиной стало то, что общество не смогло доказать наличие преимущественного права на приобретение всего здания. Было указано, что принимая свои решения суды нижестоящих инстанций руководствовались положениями ст. ст. 131, 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При этом было отмечено, что из поведения ответчика, в роли которого выступала администрация МО, нельзя сделать вывод о том, что произошло уклонение от регистрации, поскольку не было установлено намерения собственника продавать имущество (здание целиком), находящееся в муниципальной собственности, именно этому лицу.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector