Компания оспаривает зарегистрированное право на недвижимость. Как сформулировать иск, чтобы вернуть себе имущество

Компания оспаривает зарегистрированное право на недвижимость. Как сформулировать иск, чтобы вернуть себе имущество

Если постороннее лицо незаконно зарегистрировало на свое имя чужой объект, пострадавшая сторона может в суде оспорить регистрацию права собственности за захватчиком (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее закон о регистрации)). При этом крайне важно правильно сформулировать исковые требования. Иначе, даже выиграв дело, можно получить отказ в регистрации своего права собственности. Ведь не всякое судебное решение является достаточным основанием для внесения сведений в реестр. Во избежание этого истцу следует учитывать не только сложившуюся в последние годы судебную практику, но и точку зрения, которую недавно высказал Президиум Высшего арбитражного суда.

Истцу, требующему признания права, нужно оспорить договор об отчуждении объекта

Зарегистрировать за собой объект недвижимости захватчик может на основании подложного договора купли-продажи, акта публичного органа и т. п. В подобных ситуациях законный собственник иногда уже спустя продолжительное время узнает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) его объект числится за другим лицом. В таком случае пострадавшая сторона заинтересована в том, чтобы вновь зарегистрировать свое право на спорное имущество. А для этого необходимо, чтобы Росреестр исключил из ЕГРП запись о новом собственнике.

До недавнего времени истцы, оспаривавшие зарегистрированное право, по-разному формулировали свои требования. Они заявляли иски о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, записи в ЕГРП о новом собственнике, о признании своего права на объект недвижимости, об обжаловании действий регистрирующего органа и т. п. Причем в некоторых случаях, даже выиграв дело, истцы не могли добиться желаемого результата зарегистрировать свое право собственности. К примеру, пострадавший предъявил иск о признании недействительной сделки по отчуждению объекта, и суд удовлетворил иск. Но, по мнению некоторых государственных регистраторов, решение, вынесенное на основании такого иска, не позволяет истцу зарегистрировать свое право на спорное имущество. Ведь в резолютивной части решения (которое основывается на исковых требованиях) не было сказано, что регистрирующий орган (в настоящее время это Росреестр) обязан исключить из ЕГРП сведения о праве ответчика на объект.

Однако относительно недавно истцы получили подсказку от Президиума Высшего арбитражного суда. В информационном письме от 21.07.09 № 132 (далее информационное письмо) Президиум указал следующее. Если арбитражный суд сделал вывод о том, что объект принадлежит истцу на таком-то праве, истец может на основании этого решения осуществить регистрацию своего права в ЕГРП. Таким образом, для оспаривания государственной регистрации необходимо использовать иск о признании права (ст. 12 ГК РФ).

Представляется также, что суд должен оценить правомерность всей цепочки сделок, в результате которых право на объект перешло к ответчику (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.02.05 № А74-3885/04-К1-Ф02-50/05-С2). Следовательно, в борьбе за восстановление своего права собственности на недвижимость истцу следует использовать комплексный подход, заявляя требования об оспаривании сделки, ставшей основанием отчуждения объекта, и о признании своего права на данное имущество. А в случаях, когда объект выбыл из владения истца, надо еще и истребовать имущество от ответчика (ст. 301 ГК РФ). Судебная практика подтверждает возможность объединить несколько требований в иске об оспаривании зарегистрированного права (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 07.09.09 № А69-4759/08, Дальневосточного округа от 30.06.09 № Ф03-2727/2009).

Приоритет имеет то решение суда, которое было вынесено последним

Для истца, оспаривающего запись в ЕГРП о праве на имущество, пожалуй, самой сложной является ситуация, когда основанием для регистрации права стало решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции. В таком случае прежнему собственнику, чтобы вернуть себе титул, надо обжаловать это решение. Вот только узнать о его существовании он может и через несколько лет после того, как оно было вынесено. А сроки обжалования судебных постановлений очень непродолжительны. Например, надзорное обжалование решения суда общей юрисдикции допускается в течение шести месяцев со дня его вступления в силу (ч. 2 ст. 376 ГПК РФ).

По мнению некоторых судов, если срок процессуального обжалования пропущен, пострадавшая сторона практически лишается возможности защитить свои права. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу, что оспаривание права собственности, возникшее на основании судебного акта, возможно лишь путем обжалования этого акта (постановление от 07.04.08 № А11-825/2007-К1-1/75).

Однако позиция, которую недавно высказал Президиум, позволяет регистраторам разрешать противоречия между правами, которые зарегистрированы в ЕГРП (в том числе на основании судебного акта), и правами, зафиксированными в другом судебном акте (вынесенном позднее) (п. 6 информационного письма). Допустим, суд признал право собственности на объект недвижимости за предпринимателем, хотя фактически объектом владеет организация. По заявлению предпринимателя его право было зарегистрировано в ЕГРП. Узнав об этом, организация в суде оспорила зарегистрированное право предпринимателя, а решение суда подала в орган Росреестра. В результате регистратору придется выбирать, каким из двух судебных решений, противоречащих друг другу, надо руководствоваться. Первое, более раннее решение признает право собственности за предпринимателем, второе, более позднее за организацией.

В таком случае все будет зависеть от того, был ли предприниматель ответчиком по иску, поданному организацией. Если да, то государственный регистратор обязан внести в ЕГРП запись о том, что собственником объекта является организация. Если нет, то новая запись в ЕГРП вноситься не будет и собственником останется предприниматель.

Попытки узаконить недвижимость через суд способ упростить регистрацию права

Иногда требования о регистрации своего права на объект истец заявляет только для того, чтобы упростить процесс внесения соответствующих сведений в ЕГРП. Дело в том, что после введения в России системы государственной регистрации недвижимости (1 января 1998 года) действует правило, согласно которому собственник, отчуждающий объект, не внесенный в ЕГРП, должен сперва зарегистрировать свое право на него (п. 2 ст. 6 закона о регистрации). Только после этого он может передать права на этот объект.

Несмотря на данное положение закона, покупатели иногда приобретают недвижимость, право на которую продавец не зарегистрировал, а потом пытаются эту недвижимость узаконить. Причина в том, что на многие объекты, построенные еще в советский период, у продавцов просто нет правоустанавливающих документов. Поэтому у них возникают сложности с регистрацией своего права. Тем не менее покупателей это обстоятельство не всегда останавливает. Сходная ситуация возникает и в тех случаях, когда незарегистрированное недвижимое имущество продается на торгах, проведенных судебным приставом-исполнителем или арбитражным управляющим. После заключения сделки покупатель идет в суд, чтобы получить решение о признании права собственности, а затем зарегистрировать свое право в ЕГРП. Истцы при этом ссылаются на статьи 213 и 218 Гражданского кодекса, устанавливающие общие положения о праве собственности и об основаниях приобретения данного права.

Арбитражная практика по таким искам неоднозначна. Некоторые суды полагают, что отсутствие правоустанавливающих документов не позволяет узаконить объект (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.09 № А43-7712/2008-19-233). Но встречаются и судебные акты, которые предписывают регистрирующему органу произвести государственную регистрацию перехода права собственности при отсутствии у продавца объекта необходимых документов (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.05 № А57-13064/03-4).

При оспаривании зарегистрированного права на недвижимость важно правильно определить надлежащего ответчика. В арбитражной практике встречаются случаи, когда в качестве ответчика (или одного из соответчиков) указывается регистрирующий орган (М. Ерохова, Иски о признании права собственности. Проблемы изменения реестра прав в судебном порядке ЮК № 12, 2008). Представляется, что орган Росреестра надо указывать в качестве ответчика, только если он, по мнению истца, нарушил его права: отказал в совершении регистрационного действия, уклонился от регистрации или необоснованно ее приостановил (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.07 № А14-16026/2006/728/13). Если суд установит незаконность действий регистратора, истец вправе потребовать возмещения причиненного ущерба (ст. 31 закона о регистрации). Отметим, однако, что в арбитражной практике случаи предъявления таких требований крайне редки (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 28.10.08 № Ф04-5983/2008(14800-А27-39), Северо-Западного округа от 08.02.08 № А13-8380/2005).

Вопрос в тему

У истца есть судебное решение о признании права на объект. Но для регистрации права в Росреестре требуют еще и кадастровый паспорт. Законно ли это требование?

Да, истец обязан подать кадастровый паспорт, за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся. Надо представить и другие документы, установленные законом о регистрации: удостоверение личности, квитанцию об оплате госпошлины (п. 5 информационного письма).

Может ли третейский суд признать за компанией право собственности на объект недвижимого имущества?

Нет. Для этого необходимо решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Решение суда о признании права собственности на недвижимость влечет осуществление регистрации, а это уже сфера публичных правоотношений. А третейские суды вправе рассматривать только споры, вытекающие из гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.02 № 102-ФЗ О третейских судах в РФ).

Оспаривание в судебном порядке прав на недвижимое имущество и обременений недвижимого имущества

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Вступивший в силу с 01.01.2017 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (так же, как и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иски об оспаривании зарегистрированного права в Едином государственном реестре недвижимости достаточно распространены.

Судами неоднократно отмечалось, что иски о признании недействительным права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права не являются надлежащими способами защиты гражданских прав в спорах о правах на недвижимое имущество.

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, план приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие документы. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключается в признании недействительными указанных актов.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) обобщает большой материал, накопленный судебной практикой при рассмотрении споров о праве на недвижимое имущество, и дает разъяснения на многие актуальные вопросы, касающиеся защиты вещных прав.

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

Читать еще:  Единоличный исполнительный орган юридического лица: понятие и функции

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства. Соответственно, любой спор по оспариванию права на недвижимое имущество должен иметь форму иска.

Как указывается в пункте 52 Постановления №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 52 Постановления 10/22 отмечается, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 53 Постановления №10/22 обобщена практика, затрагивающая участие государственного регистратора в спорах о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Указывается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, выбор надлежащего способа оспаривания зарегистрированного права зависит от фактических обстоятельств конкретного дела.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется:

— путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости:

— путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

— путем предъявления исков о признании права собственности;

— путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо также вправе применять способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены статьей 12 ГК РФ.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области

Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость: обжалование ненормативного акта или спор о праве?

ООО «Право и Консультации»
тел.: (095) 600-66-64, 363-81-32
тел./факс: (095) 681-39-07
http://www.piko.ru

С принятием и вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились необходимые правовые предпосылки для формирования единообразной правоприменительной практики в области государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, несмотря на более чем семилетнюю историю применения Закона и накопившуюся за это время солидную практику рассмотрения судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не утратили своей актуальности некоторые вопросы, связанные с оспариванием зарегистрированных прав. В связи с чем в рамках данной работы предпринята попытка осветить, основываясь на примерах из практики Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО, суд кассационной инстанции), наиболее типичные трудности, возникающие при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ практики ФАС МО дает основания утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав, недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института, что проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав, в неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Употребленный в данном определении термин «акт» означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых – подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. И ФАС МО в своей деятельности придерживается подобной позиции. Например, как следует из Постановления ФАС МО от 16.02.04 г. № КГ-А40/465-04, суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. 1 Как будет показано далее, неверный подход к пониманию сущности института государственной регистрации прав существенно снижает эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав.

Наиболее очевидная ошибка, допускаемая лицами, обращающимися в суд за защитой своих прав, провоцирующая неверную квалификацию судами возникших правоотношений, – формулирование предмета иска как требования о признании недействительными свидетельств о регистрации прав или записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как показывает анализ арбитражной практики, предъявление подобных требований отнюдь не способствует быстрому и правильному разрешению возникшего спора по существу. Как правило, суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов, что практически гарантирует передачу дела судом кассационной инстанции на новое рассмотрение. Так, например, опровергая мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в Реестре о государственной регистрации права и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке статей 197-198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 1 Формулируя свою позицию по другому делу, ФАС МО также исходил из того, что акт государственной регистрации по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 198 АПК РФ. 2 Во всех вышеприведенных случаях суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворявших заявленные требования, и передавая дела на новое рассмотрение, указывал на необходимость уточнения истцами заявленных исковых требований.

Перспективы предъявления иска об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ответчика можно также наглядно проиллюстрировать с помощью следующей правовой позиции, сформулированной судом кассационной инстанции. Отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворивших подобное требование, ФАС МО указал, что решение об исключении из Реестра записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости неисполнимо, так как такое действие не предусмотрено законом и может привести к неопределенности за время от внесения записи о регистрации до вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда. 3

Еще один веский аргумент в пользу тезиса о бесперспективности оспаривания свидетельств о регистрации или записей в Реестре, приведен ФАС МО в Постановлении от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04. По данному делу были заявлены требования о признании недействительными свидетельства о регистрации, соответствующей записи в Реестре, а также о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, удовлетворивших заявленные требования в полном объеме, суд кассационной инстанции указал, что АПК РФ не допускает рассмотрения в одном процессе спора о праве и заявления об оспаривании ненормативного акта. Спор о праве не может рассматриваться в порядке административного судопроизводства по правилам главы 24 Кодекса, а заявление об оспаривании ненормативного акта не может рассматриваться в порядке искового производства.

Весьма распространенная категория исков, предъявляемых при оспаривании зарегистрированных прав, – иски о признании недействительной государственной регистрации прав. Заявляя подобное абстрактное, неконкретизированное требование, истец оказывается полностью зависимым от того, каким образом это требование будет истолковано и интерпретировано рассматривающими дело судами. Так, в одних случаях иски о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней опять же разрешаются судами нижестоящих инстанций как требование к государственному органу о признании недействительным его акта. В подобной ситуации суд кассационной инстанции, как правило, отменяет судебные акты нижестоящих судов и направляет дело на новое рассмотрение, указывая, что по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации прав в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. 1 В других случаях ФАС МО высказывается в том смысле, что такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным зарегистрированного права, действующим законодательством не предусмотрено и, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, либо передает дело на новое рассмотрение, рекомендуя суду первой инстанции предложить истцу уточнить предмет иска, 2 либо отменяет решения нижестоящих судов и отказывает в удовлетворении подобного требования. 3 При этом в Постановлении от 15.04.04.г. № КГ-А41/2593-04 суд кассационной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции о возможности предъявления и рассмотрения в суде самостоятельного требования об обжаловании зарегистрированного права не соответствует закону. Пересматривая другое аналогичное дело, суд кассационной инстанции прекратил производство по делу в части признания недействительным акта государственной регистрации права на том основании, что рассмотрение требований о признании недействительной записи о правах на недвижимое имущество и сделок с ним действующим АПК РФ или другими федеральными законами не отнесено к подведомственности арбитражного суда. 4

Разумеется, все вышеизложенное относительно перспектив оспаривания государственной регистрации, свидетельств о регистрации или записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не является препятствием для оспаривания действий регистрирующих органов. Однако, предъявление подобного требования оправданно лишь в том случае, если речь идет именно о нарушениях действующего законодательства, допущенных регистрирующим органом в процессе регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. В любом случае необходимо осознавать, что даже при удовлетворении такого требования основания, по которым осуществлялась регистрация, останутся неоспоренными, а значит, юридически действительными.

Приведенные выше примеры из практики ФАС МО свидетельствуют о том, что в подавляющем большинстве случаев рассмотрение требований о признании недействительными свидетельств о регистрации, записей в Реестре или же самой регистрации заканчивается в лучшем случае передачей дел на новое рассмотрение в суд первой инстанции, то есть затягиванием судебного разбирательства, что не может удовлетворять ни сторону, оспаривающую зарегистрированное право, ни сторону, чье право оспаривается. Каким же образом следует формулировать предмет иска с тем, чтобы минимизировать возможность неверной квалификации судами спорных правоотношений и, соответственно, максимально увеличить шансы на оперативное и правильное рассмотрение и разрешение судом возникшего спора?

Читать еще:  Как работать с формой КС-6

Ответ на данный вопрос становится очевидным при внимательном прочтении положений все того же пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, которым, наряду с прочим, установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из данной нормы Закона, толкуемой в логической взаимосвязи с легальным определением понятия государственной регистрации прав, следует с необходимостью, что оспариванию подлежит собственно право и только право, но никак не регистрация, свидетельство о регистрации или запись в Реестре: «акт государственной регистрации права признает и подтверждает со стороны государства те основания, по которым возникло, перешло или прекратилось соответствующее право, и именно право, а не акт, свидетельство или запись может быть оспорено в суде». 1 Тем или иным образом, но данная аксиома формулируется судом кассационной инстанции практически каждый раз при пересмотре дел об оспаривании зарегистрированных прав. И в подавляющем большинстве случаев, независимо от того, оспаривается ли государственная регистрация, свидетельство о регистрации или запись в Реестре, ФАС МО указывает нижестоящим судам на наличие спора о праве и ориентирует их на необходимость рассмотрения и разрешения именно спора о праве.

Что же касается собственно предмета иска, то есть содержания предъявляемого требования при оспаривании зарегистрированного права, то оно зависит от конкретных оснований, по которым возникло оспариваемое право ответчика: «оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество». 2 Например, оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления исков о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании оспариваемого права за истцом и т.д. 3

Еще один практически значимый аспект рассматриваемой темы, тесно связанный с проблемой квалификации правоотношений при оспаривании зарегистрированных прав и производный от этой проблемы, – правильное определение субъектного состава участников процесса. Коль скоро, как мы выяснили, во всех приведенных выше ситуациях речь идет об оспаривании прав, а не об обжаловании актов, то при разрешении данного вопроса следует исходить из того, что, как указал ФАС МО, надлежащими истцом и ответчиком по делам данной категории являются соответственно лицо, считающее себя правообладателем и лицо, зарегистрированное в качестве такового. 4 Что же касается встречающихся на практике случаев привлечения в качестве ответчиков к участию в делах об оспаривании права регистрирующих органов, то согласно совершенно справедливой позиции суда кассационной инстанции, сформулированной в Постановлении от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04, регистрирующий орган не может являться ответчиком в споре о праве. Представляется, что наиболее адекватный процессуальный статус регистрирующего органа – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора 1 Аналогичная позиция суда прослеживается, например, в Постановлении ФАС МО от 05.05.04 г. № КГ-А40/2920-04; от 25.06.04 г. № КГ-А41/5011-04.

1 Постановление ФАС МО от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04.

2 Постановление ФАС МО от 05.02.04 г. № КГ-А40/26-04.

3 Постановление ФАС МО от 12.02.04 г. № КГ-А41/245-04.

1 Постановление ФАС МО от 04.02.04 г. № КГ-А41/132-03; от 05.05.04 г. № КГ-А40/2920-04; от 25.06.04 г. № КГ-А41/5011-04.

2 Постановление ФАС МО от 15.04.04 г. № КГ-А41/2593-04.

3 Постановление ФАС МО от 22.03.04 г. № КГ-А40/1637-04.

4 Постановление ФАС МО от 05.01.04 г. № КА-А40/10718-03.

1 Постановление ФАС МО от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04.

2 Постановление ФАС МО от 12.03.04 г. № КГ-А40/1262-04-П; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04; от 10.06.04 г. № КГ-А40/4514-04.

3 Постановление ФАС МО от 04.03.04 г. № КГ-А40/1231-04; от 25.05.04 г. № КГ-А40/4229-04; от 07.06.04 г. № КГ-А41/4364-04.

4 Постановление ФАС МО от 28.01.04 г. № КГ-А40/11426-03; от 14.04.04 г. № КГ-А40/2557-04

Оспаривание в судебном порядке прав на недвижимое имущество и обременений недвижимого имущества

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Вступивший в силу с 01.01.2017 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (так же, как и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иски об оспаривании зарегистрированного права в Едином государственном реестре недвижимости достаточно распространены.

Судами неоднократно отмечалось, что иски о признании недействительным права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права не являются надлежащими способами защиты гражданских прав в спорах о правах на недвижимое имущество.

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, план приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие документы. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключается в признании недействительными указанных актов.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) обобщает большой материал, накопленный судебной практикой при рассмотрении споров о праве на недвижимое имущество, и дает разъяснения на многие актуальные вопросы, касающиеся защиты вещных прав.

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства. Соответственно, любой спор по оспариванию права на недвижимое имущество должен иметь форму иска.

Как указывается в пункте 52 Постановления №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 52 Постановления 10/22 отмечается, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 53 Постановления №10/22 обобщена практика, затрагивающая участие государственного регистратора в спорах о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Указывается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, выбор надлежащего способа оспаривания зарегистрированного права зависит от фактических обстоятельств конкретного дела.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется:

— путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости:

— путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

— путем предъявления исков о признании права собственности;

— путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо также вправе применять способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены статьей 12 ГК РФ.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области

Оспаривание государственной регистрации права собственности

Вещные права на недвижимое имущество, некоторые ограничения этих прав и некоторые сделки с недвижимостью по российскому законодательству подлежат государственной регистрации. Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Тем самым закон допускает использование в качестве способа защиты права собственности предъявление иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость.

Читать еще:  В компании ввели неполное рабочее время. Как платить сотрудникам за переработку

Защита нарушенного права должна осуществляться одним из способов, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В юридической литературе возможность защиты нарушенного права собственника посредством признания недействительным права, зарегистрированного за другим лицом, обосновывается, в частности, со ссылкой на положение п.1 ст.2 Закона о регистрации. В соответствии с данной нормой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Ряд авторов приходит к выводу о перспективности исков о признании недействительным зарегистрированного права, так как ст.2 Закона о регистрации устанавливает ещё один способ защиты нарушенного права. Один из аргументов — употребление слова «оспорить» часто в том же значении, что и «признать недействительным».

В то же время, как указывает О.Г. Ломидзе «формулировка «может быть оспорено только в судебном порядке» не является новым способом защиты права. Она указывает на форму защиты, но не на конкретный способ. Опровергать презумпцию правообладания лица, чьё право собственности зарегистрировано в реестре, следует с использованием установленных способов защиты права: виндикации, признания права собственности, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, восстановления положения, существовавшего до нарушения права» Там же. — С. 19.

Применение в словосочетании «недействительное право» термина «право» предполагает наличие некого явления, имеющую общую с субъективным правом сущность, получающую отрицательную оценку правопорядка. Однако государственная регистрация при отсутствии права не способна сама по себе породить ни субъективного права, ни какого-либо явления со схожей с субъективным правом правовой природой. Субъект либо обладает правом, либо нет. В случае, если отчуждение незаконно, право прежнего собственника не прекратилось, право приобретателя не возникло. Регистрационная запись в реестре относительно такого собственника — всего лишь видимость права при его действительном отсутствии. Признание права недействительным в такой ситуации тождественно признанию несуществования права. Тем не менее, судебная практика идёт по пути признания надлежащим способом защиты предъявления иска о признании зарегистрированного права недействительным.

Как считает О.Г. Ломидзе, «для того, чтобы констатировать отсутствие права у лица, в отношении которого внесена в реестр запись, необходимо оценить основание регистрации. Если таким основанием послужил договор с собственником — собственник должен добиться признания его недействительным или констатации его ничтожности. Если таким основанием послужил договор, заключённый с неуправомоченным лицом, надлежащим способом защиты для утратившего владение собственника является виндикационный иск. Удовлетворяя виндикационный иск либо иск о признании сделки, направленной на отчуждение недвижимости и заключённой самом собственником, недействительной, либо иск о признании права собственности истца, суд, тем самым признаёт отсутствие права у ответчика, что делает излишним постановку вопроса о признании права несуществующим» Там же. — С. 19

. Также неверной является формулировка «оспорить государственную регистрацию права собственности», так как оспаривать необходимо не регистрацию а зарегистрированное право.

Между тем в практике широкое распространение получили иски о признании недействительной государственной регистрации. Это связано, прежде всего, с поиском истцом наиболее эффективного способа защиты нарушенного права.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания. В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано. Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное правона недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно. Но заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа // http://www.arbitr.ru

Защита нарушенного права на недвижимость, когда нарушение сопровождается внесением записей в ЕГРП, во всех случаях требует погашения в реестре регистрационной записи о праве иного субъекта. Но Закон о регистрации не даёт чёткой регламентации действий регистрирующего органа. Он содержит положение, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется решением суда, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст. 28). Если суд будет рассматривать иск о признании сделки недействительной и констатации её ничтожности (если имущество при этом уже было отчуждено), он признает не наличие права собственности у одного из контрагентов, а отсутствие сделки. В качестве общего последствия передачи предоставления по недействительной сделке п.2 ст. 167 ГК РФ называет возврат каждой из её сторон всё полученное по сделке своему контрагенту, т.е. реституцию. По мнению О.Г. Ломидзе разрешая вопрос о реституции, суд, тем самым разрешает вопрос и относительно записей в реестре. Это означает, что, применяя реституцию, при признании недействительности сделки, направленной на отчуждение недвижимости, суд должен принять решение относительно фактического возврата полученного сторонами, а также относительно погашения в реестре записей о праве несостоявшегося приобретателя, восстановления записей относительно несостоявшегося отчуждателя, если такие записи уже были внесены в реестр.

Существует мнение, что иск о признании недействительным зарегистрированного на имя другого лица права собственности является самостоятельным способом защиты права собственности, поэтому он может быть предъявлен в арбитражный суд при уклонении покупателя или регистрирующего органа от восстановления государственной регистрации права собственности продавца. В обосновании данной позиции её сторонники приводят следующие аргументы. В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Однако законом специально не закреплено правило о недействительности государственной регистрации права собственности как общего последствия признания договора недействительным. Следовательно, решение арбитражного суда о недействительности, к примеру, договора продажи недвижимости не может быть исполнено путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи аннулировании регистрационной записи о праве собственности покупателя и восстановлении права собственности продавца. «Для аннулирования регистрационной записи о праве собственности заинтересованное лицо должно предъявить в арбитражный суд иск о применении последствий недействительности сделки, который по своей сути является иском о признании недействительным зарегистрированного права, после удовлетворения которого регистрирующий орган обязан исключить из реестра запись о государственной регистрации права собственности ответчика». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Но более верной представляется следующая позиция. Решение арбитражного суда о признании недействительным договора продажи недвижимости, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь к покупателю, обязывает регистрирующий орган осуществить действия по восстановлению государственной регистрации права собственности продавца.

Так, в силу статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иск об оспаривании зарегистрированного права собственности сводится к тому же предмету о недействительности договора, на основании которого было зарегистрировано право. Поэтому последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности становится беспредметным, его самостоятельное рассмотрение арбитражным судом не требуется, и производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 2 статьи 150 АПК РФ, поскольку имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Собственник, направивший решение арбитражного суда в регистрирующий орган для восстановления государственной регистрации права собственности, вправе оспорить в судебном порядке отказ в осуществлении такой государственной регистрации.

Таким образом, недействительность государственной регистрации права собственности относится к последствиям недействительности сделки. Последующий иск об оспаривании зарегистрированного права собственности не подлежит рассмотрению арбитражным судом по существу. Слова «на общих основаниях» и «не вправе отказать», содержащиеся в ст. 28 Закона о регистрации являются ключевыми для понимания того значения, какое имеет судебное решение об установлении или признании вещного права на объект недвижимости для государственной регистрации этих прав. «С одной стороны судебный акт, ступивший в законную силу, является обязательным для учреждения юстиции и оно не вправе отказать в регистрации при наличии судебного акта. С другой стороны, даже наличие судебного акта не освобождает ни лицо, за которым суд признал права на недвижимое имущество, ни учреждение юстиции, ни другие государственные органы от соблюдения установленного законом порядка государственной регистрации» Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Вестник ВАС РФ. — 2003. — №4. — С.112. Процесс регистрации подчинён общим правилам при наличии любого правоустанавливающего документа и решение суда не может изменить его.

Суть первой точки зрения в следующем. «Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому право собственности покупателя на объект недвижимости по признанному недействительным в судебном порядке договору купли-продажи прекращается с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности». Рекомендации научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа// http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Однако более верной представляется иная позиция. Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Следовательно, право собственности покупателя на спорный объект недвижимости прекращается с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

Как указывает С.П. Гришаев «Нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость» Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/Под ред. С.П. Гришаева//СПС «Консультант Плюс» . Таким доказательством может быть и судебное решение. Таким образом, если суд признал за истцом право собственности на недвижимость, это означает, что истец обладает этим правом, а ответчик нет, несмотря на то, что данное право зарегистрировано за ним.

Нередко возникает ситуация, при которой собственник может и не утратить владение недвижимостью, но право собственности на данное имущество без должных оснований может быть зарегистрировано за другим лицом. В данном случае лицо, в отношении которого проведена регистрация, не может получить защиту, опираясь на ст. 302 ГК, так как оно не является владельцем вещи. Если регистрация проведена в отсутствие необходимых элементов основания прекращения права у прежнего правообладателя и приобретения права иным лицом, собственник, не утративший владения, может использовать такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения его права, посредством погашения в реестре регистрационной записи относительно права иного лица, то есть, по сути, оспорить зарегистрированное право собственности. Удовлетворение такого иска приведёт к устранению видимости обладания правом лицом, не имеющим к тому должных оснований. По мнению О.Г. Ломидзе «иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения его права (восстановлении записи в реестре относительно права собственника и погашение записи о титуле иного лица) по своей сути является негаторным». Ломидзе О.Г. Указ соч. — С. 37

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector