Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

ЧУЖАЯ ЗЕМЛЯ, А ПОСТРОЙКА МОЯ

Игорь Ивачев, ведущий юрист отдела юридического консультирования аудиторско-консалтинговой группы «АРНИ».

В повседневной жизни возникают ситуации, когда в силу сложившихся обстоятельств объект недвижимости строится на чужой земле или реконструкция недвижимости производится без согласования с ее собственником.
Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Данное понятие в последующем было использовано в законодательстве ряда субъектов РФ (см. п. 9 Закона г. Москвы от 03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства в городе Москве»).
Субъектом, который осуществил самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, нарушившее установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности использовавшее не отведенный для этой цели земельный участок.
Объекты и документы
Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность постройки может быть установлена в следующих случаях, если она создана:
— на земельном участке, не отведенном для этих целей, поскольку ст. 222 ГК РФ требует, чтобы отвод участка для целей строительства был совершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами»;
— без получения на это необходимых разрешений.
Указание на состав необходимых разрешений и документов содержится в Федеральном законе от 17.11.95 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон). Этот Закон устанавливает акты, которые лежат в основе строительства.
Первый акт — разрешение собственника земельного участка, поскольку в п. 2 ст. 3 Закон устанавливает, что «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка».
Второй — разрешение, выдаваемое органом архитектуры и градостроительства.
Третий акт, предусмотренный Законом, именуется «архитектурно-планировочное задание». Он также должен быть отнесен к числу «необходимых разрешений», которые требуются ст. 222 ГК РФ. Под этим заданием Закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства.
Четвертый акт — это архитектурный проект. Он является обязательным для всех участников его реализации со дня получения на его основе разрешения на строительство.
Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.
На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании ст. 168 и 169 ГК РФ.
Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В Определении было подчеркнуто, что «закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».
Меры ответственности
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, установленных законом. По мнению К.И. Скловского, предусмотренный законом снос постройки может рассматриваться как частноправовая санкция .
———————————
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004. С. 138.
Подобные нормы имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Существовало Постановление СНК РСФСР от 22.05.40 N 390 и ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР, согласно которой по решению суда у гражданина могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов жилой дом (дача) или часть дома (дачи), если они построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта.
Санкции за возведение самовольной постройки имеются и в отраслевом законодательстве РФ — земельном и административном.
При сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 Земельного кодекса РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.
Вышеуказанный Закон в п. 3 ст. 25 устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Административная ответственность за нарушения в сфере строительства закреплена в главе 9 КоАП (в частности, ст. 9.5).
Легализация постройки
В принципе возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при соблюдении ряда условий:
— не нарушаются законные интересы и права других лиц;
— не создается угроза жизни и здоровью граждан;
— осуществившее ее лицо должным образом получило права на соответствующий земельный участок.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).
Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Указанная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:
— за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
— за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде следующее:
— наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка;
— соблюдение целевого назначения земельного участка;
— наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
— соблюдение градостроительных регламентов и строительных правил.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Таким образом, заинтересованному лицу при рассмотрении дела в суде необходимо дополнительно представить доказательства (документы) о том, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности. Указанными документами могут быть сметы, платежные документы и прочие материалы.
Необходимо учитывать, что невозможность доказать данное обстоятельство в суде, вероятнее всего, приведет к отказу в признании права собственности на самовольно построенную недвижимость (Постановление ФАС МО от 04.02.2004 N КГ-А41/10561-03).
Определенные проблемы в правоприменении норм о самовольной постройке связаны и с вопросом: может ли иск о сносе самовольной постройки заявить не собственник, а арендатор земельного участка?
Сторонники одной точки зрения полагают, что пределы имущественных интересов арендатора в отношении арендуемого земельного участка ограничены условиями соответствующего договора с собственником. Самовольным строительством прежде всего нарушены права собственника, поэтому именно он вправе требовать сноса самовольной постройки.
Приверженцы другой считают арендатора законным владельцем земельного участка, который в силу норм ст. 305 ГК РФ вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке.
Представляется, что предъявить подобный иск вправе и собственник, и арендатор земельного участка.
В судебной практике также возникали вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.
Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:
«34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка».
Определенные разночтения возникают и при попытке понять, кто может принять решение о признании постройки самовольной. Вышеупомянутый Закон г. Москвы от 03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства в городе Москве» в п. 9 говорит о том, что «градостроительный объект признается самовольной постройкой Правительством Москвы или судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора». Ряд аналогичных нормативных актов был принят в Московской области.
Между тем в Постановлении ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02 указывается, что «отдельные положения Закона РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации», не признанные и утратившими силу. не предусматривают право местной администрации признавать постройку самовольной. Исходя из смысла статьи 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке».
Данное спорное положение особенно актуально в свете того, что в РФ не закончилось разграничение прав государственной собственности на землю, как это предусматривается одноименным Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ.
Все обозначенные нами проблемы требуют своего решения. В целом можно сказать, что институт самовольной постройки, существующий в гражданском праве России, в настоящее время достаточно разработан, и хочется надеяться на то, что имеющиеся при его применении вопросы в ближайшее время будут разрешены практикой.

Читать еще:  Расчет договорной неустойки

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N 169-ФЗ
«ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 04.02.2004 N КГ-А41/10561-03

ОБЗОР Судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ЗАКОН г. Москвы от 03.03.2004 N 13
«ОБ ОСНОВАХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ»

Строительство на чужом земельном участке. 3 варианта оформления договора

В практике субъектов предпринимательской деятельности, да и не только их, возникают ситуации, когда создание объектов капитального строительства осуществляется на земельном участке, который им не принадлежит. Какие варианты оформления договора, рассказал журналу «Финансовый директор» Сергей Медведев, адвокат международной юридической фирмы Магнуссон.

Как правило, такие ситуации складываются при невозможности владельцем участка обеспечить самостоятельное финансирование строительства в полном объеме либо при продаже инвестиционного проекта в целом ввиду невозможности продажи самого участка вследствие ограничений, установленных законодательством.

При этом следует учитывать, что разрешительная документация для осуществления строительства (разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, технические условия и др.) может быть получена только лицом, которому участок принадлежит на соответствующих правах.

Строительство на чужом участке может быть оформлено тремя способами.

Первый: если участок принадлежит юридическому лицу, то может быть отчуждено само юридическое лицо посредством продажи долей в уставном фонде, имущественного комплекса, паев, акций и т.д.

В случае готовности собственника юридического лица продавать не весь бизнес, а только право опосредованного владения участком, указанное юридическое лицо может быть реорганизовано путем выделения (разделения) с передачей вновь создаваемому лицу всех прав, связанных с участком, и последующим отчуждением вновь созданного юридического лица.

Второй: строительство объекта капитального строительства может быть оформлено инвестиционным договором. При таком способе оформления на владельце участка (заказчике, застройщике) лежит обязанность организовать строительство объекта вплоть до момента приемки объекта в эксплуатации, а на инвесторе (покупателе) —финансировать строительный процесс.

В случае необходимости собственного непосредственного участия в осуществлении строительного процесса владелец участка (заказчик, застройщик) может:

  • передать часть функций заказчика на основании соответствующего договора;
  • уполномочить иное лицо осуществлять деятельность (функции заказчика) на основании доверенности;
  • при наличии соответствующих полномочий у лица, намеревающегося осуществить строительство, заключить с владельцем участка договор на проектирование и/или договор строительного подряда.

При этом следует учитывать, что право собственности на объект возникнет у инвестора (покупателя) только после приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации создания объекта недвижимости, а, соответственно, инвестор несет все связанные с этим риски.

Третий: заключение договора о совместной деятельности. В соответствии с таким договором стороны соединяют свои вклады и обязуются совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или иной не противоречащей законодательству цели. При такой конструкции правоотношений стороны определяют подлежащие внесению в состав общего имущества вклады (таким вкладом может быть, к примеру, сам участок, деятельность по получению соответствующих разрешений), а также обязанности и функции каждой из сторон. При этом стороны вправе распределить и результаты планируемой совместной деятельности.

Таким образом, вкладом одной стороны может быть участок и деятельность по получению соответствующих разрешений. При этом на другую сторону могут быть возложены функции непосредственно осуществления деятельности по строительству объекта либо организации такого строительства. И результат данной деятельности может быть распределен с тем расчетом, чтобы право собственности на построенный объект (либо его часть) возникло непосредственно не у владельца участка, а другого лица.

Все вышеописанные способы являются схематичными, поскольку каждый из них имеет свои особенности документального оформления, правового регулирования перехода прав на участок, на котором будет возводиться объект недвижимого имущества, особенности госрегистрации создания объекта недвижимости и возникновения на него соответствующих прав, и конечно же, налоговые последствия совершения указанных сделок также рознятся.

В заключение следует отметить, что строительство на чужом участке может и должно осуществляться только и исключительно при наличии согласия владельца участка и разрешительной документации для этого. В случае невыполнения данных условий строительство признается самовольным, что влечет снос самовольной постройки и приведение участка в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению.

Оформление недвижимости построенной на чужой земле

Чужая земля, а постройка моя


Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы.

Читать еще:  Неустойка по закону о защите прав потребителей

М., 2004. С. 138.Подобные нормы имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Существовало Постановление СНК РСФСР от 22.05.40 N 390 и ст.

109 Гражданского кодекса РСФСР, согласно которой по решению суда у гражданина могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов жилой дом (дача) или часть дома (дачи), если они построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта.

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

Содержание Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ.

Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов.

Основное условие их соответствие категории земель.Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия.

Строительство на чужом земельном участке.

3 варианта оформления договора

В практике субъектов предпринимательской деятельности, да и не только их, возникают ситуации, когда создание объектов капитального строительства осуществляется на земельном участке, который им не принадлежит.

Чужой дом на моем участке

768 юристов сейчас на сайте Здравствуйте уважаемые юристы. На принадлежащем мне земельном участке стоит старый жилой дом, который принадлежит теперь практически чужим людям.

Они волею судьбы оказались наследниками моего брата, который унаследовал дом ранее после смерти нашей матери. Подскажите пожалуйста, существуют ли какие-то нормы площади, необходимой для технического обслуживания и эксплуатации дома.

Попытаюсь предложить им в аренду площадь, занятую домом , и возможно ли как то узаконить такую договоренность, если нам удастся ее достичь.

Заранее благодарна 09 Сентября 2015, 18:27, вопрос №970636 Мария 300 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (5)

  1. Кирюхина Лилия Юрьевна, Юрист, г. ТольяттиОбщаться в чате
  1. получен гонорар 33%Юрист, г.
  2. эксперт
  3. получен гонорар 33%Адвокат, г.

    МоскваОбщаться в чате

    Освобождение земельного участка от чужой собственности

    Сложность еще и в том, что эта постройка является второй половиной дома, в которой проживает она сама. Что необходимо предпринять? Скажу сразу, что мирные переговоры, к сожалению, невозможны, решать вопрос можно только путем официальных бумаг и судебных решений.

    Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

    Фото с сайта www.krasproc.ru Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов.

    Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось.

    Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. ).

    Как оформить дом на чужом участке

    Объединение специализированных юристов +7 (499) 322-28-05 Записаться на консультацию Некоторая неразбериха в том, кто и каким участком земли владеет, определенно присутствует в последние годы. Казалось бы, что это нереально, но дом может принадлежать одному человеку, а земля под ним другому.

    Конечно же, у владельца участка могут возникнуть имущественные претензии, потому стоит разобраться в вопросе, как оформляется дом, стоящий на чужом участке, чтобы ненароком не остаться бездомным.

    Итак, самым верным средством доказать, что этот дом все же принадлежит лицу, которое в нем проживает и прописано, это получить техническую документацию в БТИ на него.

    Если таковая имеется, то полдела уже сделано однозначно. При постановке дома на учет в БТИ делается запись в Госреестре. С этими справками можно смело обращаться в суд для того, чтобы получить специальный сервитут, который позволит на законных основаниях проживать в доме и владеть им.

    Земля под зданием: оформление отношений

    А. ВОЛКОВАВолкова А., юрист.Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам.

    Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств.

    Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.Свобода договораВ силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

    Документы для регистрации дома на чужом участке

    Документы для регистрации постройки в собственность Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:

    1. документы, иллюстрирующие имущественные права на землю;
    2. документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
    3. выписка из похозяйственной книги;
    4. техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
    5. кадастровый план;
    6. декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).

    Наказания за самострой Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур.

    Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

    Вопрос: Какую ответственность несет юридическое лицо в случае строительства части сооружения на чужом земельном участке?

    Ответ: Лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

    Обоснование: Права собственника земельного участка в свете данного вопроса закреплены в Гражданском кодексе РФ, а именно в п. 1 ст. 263 ГК РФ. В соответствии с данной нормой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
    В свою очередь, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).
    Проанализировав данные нормы, можно сделать вывод о том, что если лицо строит здание на земельном участке, но в это же время не обладает правами на него, то его действия признаются незаконными.
    Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка согласно п. 1 ст. 60 Земельного кодекса РФ.
    Ответственность лица, виновного в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, прописана также в ЗК РФ (п. 2 ст. 62 ЗК РФ). Нарушитель может быть принужден к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений. Таким образом, собственник или иной законный владелец земельного участка может в любое время требовать сноса самовольно возведенного здания.
    Как указано в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется.
    В качестве примера можно привести Постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2012 N А55-3802/2011, в котором суд удовлетворил требования собственника земельного участка о сносе дилерских центров, возведенных в отсутствие каких-либо прав на земельный участок.
    Исковая давность также не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143).
    Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2012 N А20-2874/2010 суд, установив, что согласие администрации городского округа — арендодателя на возведение объекта недвижимости не получено, а при возведении допущены нарушения, создающие условия для потери устойчивости несущей конструкции кровли, угрозу жизни и здоровью людей, обязал ответчика осуществить демонтаж объекта недвижимости, восстановив положение, существовавшее до нарушения права.
    Следует отметить, что сооружение постройки без согласия собственника земельного участка в отсутствие каких-либо прав на этот участок исключает возникновение права собственности на нее в силу прямого указания закона (ст. 222 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Руководствуясь данным разъяснением, суды выносят решение о сносе здания, даже если лицо, осуществившее строительство здания, успело зарегистрировать на него право собственности (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2012 N А46-1526/2011).
    Иск о сносе здания может быть также заявлен, когда строительство осуществлено на земельном участке, не предназначенном для строительства. В частности, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2011 N А03-13898/2009 арбитры удовлетворили исковые требования о признании кафе-закусочной самовольной постройкой и обязании ее снести, указав при этом, что земельный участок под строительство кафе-закусочной не отводился, проектная документация на его постройку не разрабатывалась, доказательств перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную не представлено.

    О.А. Дмитриева
    Первый Дом Консалтинга «Что делать Консалт»
    Региональный информационный центр

    Дом на чужом участке

    Опубликовано пн 02.02.2015 — 15:12 пользователем Гость (не проверено)

    Мной построен дом на чужом участке, который принадлежит моему родственнику, с его устного согласия. Как правильно оформить собственность на случай конфликта или аннулирования договоренности, чтобы мои интересы были соблюдены.

    Здравствуйте Михаил!
    Конституция РФ предоставляет каждому гражданину и юридическому лицу иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом собственник земельного участка, возводя на нем здания и сооружения либо осуществляя их перестройку или снос, разрешая строительство на своем участке другим лицам, в соответствии со ст. 263 ГК РФ должен соблюдать установленные градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка.
    Тем не менее практика показывает, что повсеместно возникают ситуации, когда объекты недвижимости строятся либо на чужой земле, либо с нарушением градостроительных и строительных норм. Возведенные подобным образом объекты представляют собой самовольные постройки.
    С точки зрения гражданского права самовольная постройка — одно из оснований для приобретения права собственности. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
    Таким образом, постройка будет признана самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий:
    — возведение объекта недвижимости на чужом земельном участке;
    — возведение объекта недвижимости на участке, выделенном для других целей;
    — отсутствие необходимых разрешений на строительство объекта;
    — существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.
    Субъектом, осуществившим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Такое лицо не приобретает на самовольную постройку право собственности и не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. По сути данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Как отмечается в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, сделки с такими объектами ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ.
    Кроме того, за строительство без разрешительной документации существует административная ответственность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство зданий, строений и сооружений, а также объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения приводит к наложению административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ: на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — от 50 до 100 МРОТ.
    Лицо, осуществившее самовольную постройку, является лишь собственником строительных материалов, поскольку в любом случае вправе как распорядиться ими при сносе строения, так и получить компенсацию в размере, определенном судом, если строение будет закреплено на праве собственности за законным владельцем земельного участка.
    По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности). В исключительных случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
    Гражданское законодательство предусматривает только два случая, когда судом может быть решен вопрос об оставлении на месте самовольных построек (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
    — если лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок будет в установленном порядке предоставлен указанному лицу под возведенную постройку;
    — если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании другого лица. Суд может признать за собственником (пользователем) земельного участка право собственности на самовольную постройку с условием возмещения расходов самоуправному застройщику.
    В любом случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей.
    Безусловно, такое решение возможно при условии, что самовольная постройка возведена на земельном участке, отведенном для этих целей, в установленном порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector