Передача недвижимости в ходе реорганизации. Какие трудности возможны при регистрации права

В результате реорганизации в форме выделения из одного АО выделяются еще два АО. Сейчас все активы — здания, сооружения и земельные участки принадлежат реорганизуемому АО на праве собственности. В передаточном акте часть недвижимости перейдет в одно новое АО, другая часть — в другое новое АО. В реорганизуемом АО недвижимости в собственности не останется. Прежнему АО землю и здания, сооружения будет сдавать в аренду одно из новых АО. Оно же будет сдавать в аренду цеха и земельные участки и другому новому АО. Как в этом случае оформить передачу недвижимости в новые АО? Требуется ли в данном случае регистрация в Федеральной регистрационной службе и когда ее следует проводить? Требуется ли заключение каких-либо соглашений между прежним и новым АО, которому перейдет недвижимость (ведь планируется не просто переход недвижимости к правопреемникам, но и активное ее использование (к примеру, сдача в аренду на длительный срок))?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача недвижимости акционерным обществам, создаваемым в результате реорганизации в форме выделения, оформляется передаточным актом. Право собственности на соответствующую недвижимость возникает у созданных в результате реорганизации лиц независимо от государственной регистрации перехода права. При этом такой переход права подлежит государственной регистрации. Для перехода права собственности на недвижимость от реорганизуемого АО к выделяемым из него обществам заключать какие-либо дополнительные соглашения между этими организациями не требуется.

Обоснование вывода:
Согласно п. 4 ст. 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт (п. 1 ст. 59 ГК РФ).
Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, отсутствие в нем положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (п. 2 ст. 59 ГК РФ).
Юридическое лицо считается реорганизованным в форме выделения с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (п. 4 ст. 57 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) право собственности на недвижимое имущество, а также переход этого права подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Иной момент возникновения права собственности установлен законом для случаев универсального правопреемства. Право в случаях универсального правопреемства, в частности при реорганизации юридических лиц, переходит вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации (п. 2 ст. 58, п. 1 ст. 129, абзац третий пп. 2 ст. 218 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Пленум Верховного Суда РФ (абзац третий п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзац второй п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Исключений из указанного правила для случаев реорганизации юридического лица в форме выделения законодательством не установлено. Поэтому и в рассматриваемой ситуации право собственности на недвижимое имущество переходит к юридическим лицам, создаваемым в результате реорганизации, с момента их государственной регистрации в порядке универсального правопреемства (смотрите, например, решение АС Пензенской области от 13.05.2016 по делу N А49-14925/2015). Заключать какие-либо дополнительные соглашения, касающиеся перехода прав на имущество, передаваемое создаваемым в ходе реорганизации юридическим лицам, не требуется.
Последующая же государственная регистрация перехода права на недвижимость ко вновь созданным юридическим лицам представляет собой документальное оформление уже существующего права собственности правопреемника на объект недвижимого имущества*(1). Вместе с тем такая регистрация необходима и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ). Кроме того, нужно учитывать, что до государственной регистрации перехода права на указанную в вопросе недвижимость к созданным в результате выделения юридическим лицам нельзя будет, в частности, зарегистрировать договоры аренды такой недвижимости, арендатором по которым будет реорганизованное АО (смотрите, например, п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ). Поэтому в приведенной ситуации осуществить регистрацию перехода права собственности на передаваемые по передаточному акту объекты недвижимости целесообразно в кратчайшие сроки. Для этого в регистрирующий орган следует представить заявление о государственной регистрации (смотрите приложение N 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 N 920) с приложением документов, подтверждающих полномочия представителя заявителя, документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации прав (в рассматриваемом случае такими документами являются решение общего собрания акционеров реорганизуемого АО о реорганизации, передаточный акт и решение о его утверждении). В зависимости от вида имущества может потребоваться представление дополнительных документов (ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Однако представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, предусмотрены ст. 21 Закона N 218-ФЗ. Подробнее о представлении заявления и иных документов для государственной регистрации, а также о процедуре такой регистрации смотрите разъяснения на официальном сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/.

Читать еще:  Гарантийные удержания в договоре подряда. Новый способ обеспечения обязательств подрядчика по устранению недостатков

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

27 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что это не относится к налоговым правоотношениям (п. 8 ст. 50 НК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»), поэтому в интересах реорганизуемого АО целесообразно в кратчайшие сроки осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на переданную по передаточному акту недвижимость.

Права на недвижимость при реорганизации («Ваш партнер-консультант», № 44, 2009 г.)

На балансе ЗАО числились два здания. В 2005 г. ЗАО преобразовалось в ООО. При попытке оформить свидетельство о праве собственности на ООО выяснилось, что сначала надо обратиться в арбитражный суд и признать ЗАО ликвидированным, хотя справка из налоговой инспекции о снятии ЗАО с учета имелась. Получается, что надо идти в суд, а потом еще платить госпошлину 7500 руб. за переоформление права собственности, несмотря на то, что ООО является правопреемником ЗАО. Нельзя ли упростить процедуру?

Вопрос с сайта www.eg-online.ru

Права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 17.07.2009, далее — Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации прав служат документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником (п. 3 ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

Читать еще:  Некапитальные строения – что учесть владельцам

В случае преобразования юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменения организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 5 ст. 58 ГК РФ).

Правопреемство при реорганизации юридического лица относится к числу универсальных, то есть охватывает все имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица, в том числе право на обращение за регистрацией объекта недвижимости (п. 2, 5 ст. 58 и п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Арбитражная практика

В арбитражной практике рассматривалась ситуация, когда юридическое лицо, образованное в результате преобразования, обратилось в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении наименования субъекта права в соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее — Правила). ФАС Уральского округа в постановлении от 08.08.2007 № Ф09-6233/07-С6 отметил, что в случае преобразования имеет место изменение организационно-правовой формы юридического лица, а не изменение наименования. При создании нового юридического лица происходят переход и прекращение права собственности на объекты недвижимости, поэтому в ЕГРП регистрируется право собственности вновь созданного юридического лица, а не изменение предыдущих записей.

Право собственности на недвижимое имущество, перешедшее по передаточному акту при реорганизации от прежнего собственника, регистрируется по заявлению нового собственника (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.04.2009 № Ф04-2289/2009(4826-А27-26)).

К заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, отвечающие требованиям действующего законодательства и отражающие информацию, вносимую в ЕГРП (п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).

Одним из таких документов признается выписка из ЕГРЮЛ, содержащая сведения о прекращении деятельности преобразованного юридического лица (в данном случае — ЗАО). Факт создания нового юридического лица путем реорганизации в форме преобразования (ООО) также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (п. 2.1.1 и 2.1.2 Методических указаний для налоговых органов по вопросам единообразия процедуры снятия с учета и постановки на учет в налоговых органах российских организаций в связи с реорганизацией, утвержденных приказом ФНС России от 30.11.2004 № САЭ-3-09/141@). Справка ИФНС о снятии ЗАО с учета не считается документом, подтверждающим реорганизацию.

Что делать правопреемнику

Информации, поступившей от читателя, недостаточно, чтобы сделать однозначный вывод о правомерности (неправомерности) требований регистрирующего органа.

Вместе с тем в соответствии со ст. 20 Закона № 122-ФЗ, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не отвечают требованиям действующего законодательства (например, представлена справка ИФНС вместо выписки из ЕГРЮЛ) либо не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав (нет выписки из ЕГРЮЛ о создании ООО в результате реорганизации, передаточного акта, правоустанавливающих документов и др.), регистрирующий орган вправе отказать в регистрации. По данному вопросу см. постановления ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 № А65-15759/2007, от 20.09.2007 № А55-19875/06-43, Восточно-Сибирского округа от 14.02.2007 № А33-9671/06-Ф02-179/2007 и Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 № Ф04-2707/2009(5872-А27-37). После устранения причин, вызвавших отказ в регистрации, ООО может вновь обратиться с соответствующим заявлением.

Если у ООО отсутствуют какие-либо документы, необходимые для регистрации, а получить их не представляется возможным, основанием для госрегистрации может стать решение суда о признании права собственности на имущество, полученное в процессе реорганизации, а не о признании ЗАО ликвидированным (абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ). На эту тему см. постановления ФАС Поволжского округа от 09.08.2007 № А55-192876, Уральского округа от 06.05.2008 № Ф09-3091/08-С6, Западно-Сибирского округа от 12.01.2009 № Ф04-8126/2008 (18710-А45-22) и Определение ВАС РФ от 19.06.2008 № 7914/08.

Передача недвижимости в ходе реорганизации. Какие трудности возможны при регистрации права

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 22 декабря 2011 года N 14-8339-ГЕ

[О государственной регистрации права собственности при реорганизации в порядке присоединения к юридическому лицу иного юридического лица]

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с обращением юридического лица по вопросу государственной регистрации права собственности при реорганизации в порядке присоединения к нему иного юридического лица полагает возможным отметить следующее.

Читать еще:  Ошибки в ЕГРН. Виды и способы исправить

В соответствии со статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами; при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (статья 58 ГК).

На основании пункта 2 статьи 59 ГК передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

присоединяемое общество и общество, к которому осуществляется присоединение, заключают договор о присоединении;

общее собрание акционеров общества, к которому осуществляется присоединение, принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, а также принимает решения по иным вопросам (в том числе решение о внесении изменений и дополнений в устав такого общества), если это предусмотрено договором о присоединении;

общее собрание акционеров присоединяемого общества принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, передаточного акта.

При этом в силу статьи 218 ГК, определяющей основания приобретения права собственности на имущество, имущество реорганизованного лица переходит к лицу, к которому осуществляется присоединение, в порядке универсального правопреемства.

Принимая во внимание положения статьи 153 ГК и статьи 17 Закона об АО, полагаем, что:

договор о присоединении, являющийся документом, определяющим порядок и условия реорганизации юридического лица, не может рассматриваться в качестве гражданско-правовой сделки об установлении, изменении или прекращении прав собственно на объект недвижимости (сделки об отчуждении недвижимости);

передаточный акт является документом, на основании которого с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица к соответствующему юридическому лицу переходят права также и на указанную в нем недвижимость. Однако следует учитывать, что в соответствии со статьями 58, 59 ГК, статьей 17 Закона об АО передаточный акт, как документ, подготавливаемый и утверждаемый в установленном порядке в процессе реорганизации юридических лиц, содержит положения о правопреемстве по всем правам и обязанностям присоединяемого общества (а не только по правам на недвижимость), и по смыслу статьи 218 ГК он не является сделкой об отчуждении недвижимого имущества, имеющего собственника, указанной в абзаце первом пункта 2 названной статьи ГК.

В связи с этим полагаем, что к договору о присоединении и передаточному акту, представляемым на государственную регистрацию в числе прочих документов, должны предъявляться требования, установленные абзацем четвертым пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации): необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации представляемые на государственную регистрацию прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны в том числе содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права. Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, установленным требованиям также является основанием для отказа в государственной регистрации в силу статьи 20 Закона о регистрации. В этой связи представляемые на государственную регистрацию передаточные акты должны содержать описание объектов недвижимого имущества.

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector