Юридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимости

Юридическое заключение

Юридическое заключение об объекте недвижимости – это мнение по правовым вопросам, выраженное в письменной форме профессиональным юристом. Юридическое заключение содержит анализ правовой ситуации, а также выводы и рекомендации по итогам такого анализа.

Юридическое заключение готовятся на основе сбора и анализа информации, и позволяет принимать решения относительно целесообразности вступления во взаимоотношения с контрагентами. Форма подачи заключения может быть развернутая (с промежуточными выводами) или в виде краткой рекомендации о принятии того или иного решения.

Сфера использования юридического заключения по недвижимости широка. В частности, в процессе принятия решения приобретения определенного объекта недвижимости. В данной ситуации необходимость предоставления юридического заключения, как правило, инициируется покупателем для анализа документов по сделке, возможных рисков признания сделки недействительной, правового статуса продавца. Юридическое заключение также востребовано в качестве необходимого этапа при осуществлении различных управленческих решений, как крупных (например, продажа бизнеса), так и в рамках обычной предпринимательской деятельности организации.

Структура правового заключения

Для любого правового заключения характерна определенная структура. Для его лучшего восприятия клиентом, третьими лицами или коллегами в юридическом заключении выделяется несколько тематических блоков. Как и в судебном решении, в заключении можно выделить описательную, мотивировочную и резолютивную части.

Описательная часть, как правило, включает указание на клиента, его наименование и организационно-правовую форму, на его контрагента (или оппонента, если такой имеется); краткую формулировку поставленной задачи («цель» проекта) и список предоставленных документов.

В качестве факультативного элемента описательной части заключения можно использовать более или менее пространное описание предыстории проекта. Включив «повествовательный контекст» в заключение, можно решить сразу несколько задач. Во-первых, юрист четко формулирует цели исследования, для своих последующих выводов, что в дальнейшем поможет дать более обоснованную юридическую оценку «обстоятельствам дела». Во-вторых, именно «историческая» часть поможет выявить проблемные зоны и избежать недопонимания между юристом и его клиентом при оценке сложившейся ситуации.

В мотивировочной части приводятся позиции юриста, анализ сложившейся ситуации с точки зрения норм права и судебной практики. Этот элемент структуры заключения представляет интерес, прежде всего для юриста. Поскольку клиента интересуют в первую очередь выводы, наблюдается тенденция к сокращению мотивировочной части многих заключений. Однако, делать это нежелательно, к примеру, юридическое заключение о правовой позиции и аргументации, которую клиенту необходимо занять в ходе судебного процесса, было бы слишком кратким и необоснованным при сокращении мотивировочной части.

Резолютивная часть содержит в себе краткие, простые для понимания выводы, основанные на произведенном в юридическом заключении об объекте недвижимости анализе. Например:

Сделка соответствует законодательству РФ и не противоречит иным обязательствам клиента.

В соответствии с законом для совершения сделки необходимо получить одобрение общего собрания участников Общества X и решение совета директоров Общества Y.

Для перехода прав на имущество необходимо пройти регистрационные процедуры.

Отсутствует информация в базах технического учета (МосгорБТИ) и городских базах в отношении рассматриваемого объекта.

Отсутствует разрешительная информация по реконструкции Здания в базах данных Архнадзора и Стройнадзора.

Площадь полезных нежилых помещений увеличена.

Рассматриваемый объект обладает признаками самовольной реконструкции, тем самым возникновение права собственности не соответствует действующему законодательству.

Собрав необходимые и достаточные сведения, проанализировав и описав содержащуюся в них информацию, мы рекомендуем не заключать сделку купли-продажи в отношении указанного объекта.

Безусловно, сделанные выводы должны соответствовать поставленным клиентом вопросам и с очевидностью вытекать из содержащейся в мотивировочной части аргументации.

Чем более четкими будут выводы, тем лучше будет подготовленное юридическое заключение по объекту недвижимости.

Сфера применения юридического заключения

Заключение позволяет решить не только насущный вопрос, но и задать основу для перспективы. Правовым заключением как шпаргалкой можно пользоваться в судах, в бытовых правоотношениях, в правоотношениях между собственниками и т. д.

Кроме того, правовое заключение по недвижимости необходимо для:

Минимизации материальных затрат (иногда и ненужных);

Разрешения конкретной и сложной (нетривиальной) правовой задачи;

Обретения уверенности в действиях при наличии юридических проблем;

Аргументации своей позиции для оппонентов;

Постоянного контроля над имеющейся проблемой.

7 (495) 540 51 66

22.09.2015. Проверка объекта недвижимости

Проверка объекта недвижимости перед покупкой давно стала обязательным этапом любой сделки с недвижимостью.Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»

Недвижимость является дорогостоящим активом и к ее проверке обычно подходят серьезно.

Проверка недвижимости может осуществляться по различным направлениям: юридическая проверка, строительно-техническая проверка, электротехническая экспертиза и другие виды проверок в зависимости от типа недвижимости и целей ее приобретения.

В настоящей статье мы поговорим о проверке объекта коммерческой недвижимости в юридической плоскости.

Проверке недвижимости предшествуют переговоры, по результатам которых при достижении приемлемых для обеих сторон условий сторона покупателя запрашивает документы и информацию для проверки, а сторона продавца обеспечивает предоставление запрошенных документов.

С 01.06.2015 года вступила в силу ст. 434.1 ГК РФ, которая предусматривает возможность взыскания убытков со стороны, которая недобросовестно ведет переговоры, в том числе предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию, в том числе умалчивает об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, либо которая внезапно и неоправданно прекращает переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В настоящее время это можно сделать, заключив соглашение о порядке ведения переговоров. В нем нужно указать, как проводится проверка, кто запрашивает и предоставляет документы, каков объем запрашиваемых документов и информации, в каких случаях покупатель или продавец могут прекратить переговоры или отказаться от сделки, в каких случаях продавец может отказаться от предоставления запрашиваемых у него документов.Такими убытками могут быть расходы, понесенные другой стороной на привлечение юристов, технических экспертов, оценщиков для проверки и оценки объекта недвижимости. Такие расходы могут оказаться существенными, поэтому еще на этапе переговоров и до начала проверки объекта недвижимости сторонам надо позаботиться о том, чтобы юридически правильно оформить их переговорные отношения и отношения по порядку проведения проверки, по выходу из переговоров и отказа от сделки .

Юридическая проверка объекта для целей приобретения складывается из нескольких больших блоков и не ограничивается только проверкой самой недвижимости. Итак, проверка осуществляется по следующим направлениям:

  1. Проверка самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.).
  2. Проверка продавца.
  3. Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых недвижимость приобретается покупателем.

Каждый из этих блоков имеет множество направлений проверки, необходимых для выявления и последующего устранения или минимизации юридических и финансовых рисков.

Кроме проверки самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.) необходимо провести такую же проверку в отношении расположенного под ним земельного участка и прав продавца в отношении этого земельного участка. Таким образом, дополнительно необходимо проверять и еще один объект недвижимости — земельный участок наряду с приобретаемыми зданиями, строениями и сооружениями.

Проверка объекта недвижимости.

Качество и глубина юридической проверки недвижимости существенно зависят от опыта и квалификации юриста, осуществляющего такую проверку.

Проверка объекта коммерческой недвижимости осуществляется по следующим направлениям:

  1. Проверка текущего юридического статуса недвижимости.
  2. Проверка юридически значимого информационного фона в отношении недвижимости.
  3. Проверка истории возникновения и перехода прав на недвижимость за весь период времени, за который доступны юридические документы. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуется проверять недвижимость за период не менее трех лет до даты проверки.
  4. Проверка надлежащего оформления и обеспечения объекта недвижимости электроэнергией и коммунальными услугами и отсутствия задолженности по их оплате.

Проверка самого продавца.

Проверка продавца заключается в проверке у него полномочий на совершение сделки, проверке дееспособности, проверка добросовестности продавца, проверки того, не замечен ли он в каких-то сомнительных ситуациях или сделках, способных привести в будущем к проблемам после приобретения покупателем недвижимости, в проверке участия его в судебных разбирательствах, исполнительных производствах, которые могут отразиться на объекте недвижимости.

Читать еще:  Заключение договора: что нужно знать юристу

Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить само юридическое лицо, поскольку оно зачастую является собственником недвижимости и оно же будет являться продавцом, подписывающим юридически значимые документы. В связи с этим проверяется законность избрания действующего руководителя организации, его полномочия на распоряжение недвижимостью, проверяется необходимость соблюдения корпоративных процедур, необходимость получения согласий, одобрений, решений каких-либо иных органов управления юридического лица, органов государственной власти или третьих лиц. Тут же необходимо разобраться с вопросом о том, имеют ли лица или органы, которые должны согласовать, одобрить или разрешить заключение сделки, полномочия для этого, являются ли они сами легитимно избранными. Для того чтобы все это выяснить юристам, осуществляющим такую проверку, приходится глубоко и внимательно изучать внутреннюю корпоративную документацию организации – продавца.

Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых он приобретается покупателем.

В отношении определенных объектов недвижимости законом предусмотрены различные ограничения в отношении способов и направлений использования таких объектов. Так, например, если покупатель намерен приобрести земельный участок для целей жилой застройки, то земельный участок с разрешенным использованием «для ведения огородничества» не может быть использован для жилой застройки без изменения вида разрешенного использования земельного участка. Или же если здание является объектом исторического или культурного наследия, но покупатель намерен открыть в нем ночной клуб, то сделать это будет практически невозможно.

Проверка объекта недвижимости должна начинаться только после подписания соглашения о порядке ведения переговоров. Когда такое соглашение подписано, юристы покупателя, как правило, запрашивают первичный комплект документов в отношении объекта недвижимости и самого продавца для понимания общей ситуации в отношении объекта недвижимости и продавца.

После получения первичного комплекта документов, его изучения и анализа, проверка углубляется для проверки отдельных сделок, отдельных полномочий, отдельных одобрений, исполнения сделок. Для этого по каждому интересующему вопросу юристы покупателя запрашивают дополнительные документы и уточненную информацию до тех пор, пока проверяющие юристы не получат ответы на свои вопросы или до тех пор, пока продавец не откажет в предоставлении каких-либо документов по той или иной причине.

Ни одна качественная проверка не проводится исключительно только на документах и информации, полученной от продавца. Профессиональный юридических подход к проверке объекта недвижимости предполагает, что юристы дополнительно самостоятельно перепроверяют полученную от продавца информацию. В нашей практике уже неоднократно были случаи, когда продавец уверял нас в том, что судов в отношении объекта недвижимости нет, но мы находили их и более того, по мере проведения проверки, в суде появлялись новые иски. Иногда продавец даже сам не обладает всей полнотой информации о юридическом статусе своего объекта недвижимости, поэтому может не сознательно вводить проверяющих в заблуждение.

В нашей многолетней практике проведения проверок с объектами коммерческой недвижимости нам только два раза были предоставлены полные комплекты документов, специально подшитые в папку для предоставления их на проверку покупателю. Во всех остальных случаях у продавца не были готовы документы, которые мы запрашивали и ему приходилось их собирать по всему офису, доставать их из своих архивов или заказывать дубликаты.

Проверка объекта коммерческой недвижимости в зависимости от типа объекта и сложности структуры владения таким объектом в среднем занимает 10-20 дней с даты предоставления всех основных и принципиальных документов.

По итогам проверки юристы готовят юридическое заключение, в котором отражаются:

  • выводы о выявленных юридических рисках, их юридическая оценка, возможность или невозможность устранения, оценка существенности рисков, описание способов устранения или уменьшения влияния рисков на сделку, на объект и на покупателя недвижимости;
  • данные по проверяемым объектам недвижимости, в том числе по земельному участку, и результаты их юридической проверки;
  • данные текущего собственника недвижимости и результаты его юридической проверки и проверки на добросовестность;
  • данные предыдущих собственников недвижимости и результаты их юридической проверки;
  • описание истории сделок с объектом недвижимости и земельным участком и результаты их юридической проверки и юридического анализа;
  • анализ налоговых рисков, возможности и варианты их минимизации;
  • судебные споры и их юридический анализ.

Итоги и результаты проверки используются не только для принятия решения о заключении сделки, но и для того, чтобы при разработке структуры сделки и юридических документов по сделке учесть обнаруженные риски и устранить их или хотя бы свести к минимуму их потенциальное негативное влияние.

Результаты юридической проверки позволяют включить в юридические документы по сделке (договоры, соглашения, протоколы, решения) такие условия и гарантии, которые будут защищать и подстраховывать интересы покупателя и дополнительно наделять его юридическими инструментами влияния на продавца.

Более того, результаты юридической проверки объекта недвижимости позволяют сконструировать сделку и ее этапы таким образом, чтобы к моменту оплаты покупателем цены недвижимости все основные риски были устранены или финансовая ответственность за их наступление была переложена на продавца.

Проверка объекта недвижимости

Проверка объекта недвижимости перед покупкой давно стала обязательным этапом любой сделки с этим видом имущества. Поскольку актив сам по себе дорогостоящий, к его проверке обычно подходят серьезно.

Проверка недвижимости может осуществляться по различным направлениям:

  • · юридическая;
  • · строительно-техническая;
  • · электротехническая экспертиза и другие виды проверок в зависимости от типа недвижимости и целей ее приобретения.

Рассмотрим данный процесс с юридической точки зрения.

Проверке недвижимости предшествуют переговоры, по результатам которых при достижении приемлемых для обеих сторон условий покупатель запрашивает документы и информацию для проверки, а продавец обеспечивает предоставление запрошенных документов.

С 01.06.2015 года вступила в силу ст. 434.1 ГК РФ, которая предусматривает возможность взыскания убытков со стороны, которая недобросовестно ведет переговоры, в том числе предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию. Например, она умалчивает об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны или внезапно и неоправданно прекращает переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Такими убытками могут быть расходы, понесенные другой стороной на привлечение юристов, технических экспертов, оценщиков для проверки и оценки объекта недвижимости. Такие расходы могут оказаться существенными, поэтому еще на этапе переговоров и до начала проверки объекта недвижимости сторонам надо позаботиться о том, чтобы юридически правильно оформить их переговорные отношения и отношения по порядку проведения проверки, по выходу из переговоров и отказа от сделки.

В настоящее время это можно сделать, заключив соглашение о порядке ведения переговоров. В нем нужно указать, как проводится проверка, кто запрашивает и предоставляет документы, каков объем запрашиваемых документов и информации, в каких случаях покупатель или продавец могут прекратить переговоры или отказаться от сделки, в каких случаях продавец может отказаться от предоставления запрашиваемых у него документов.

Юридическая проверка объекта для целей приобретения складывается из нескольких больших блоков и не ограничивается только проверкой самой недвижимости. Она осуществляется по следующим направлениям:

  • Проверка самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.).
  • Проверка продавца.
  • Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых недвижимость приобретается покупателем.

Каждый из этих блоков имеет множество направлений, необходимых для выявления и последующего устранения или минимизации юридических и финансовых рисков.

Кроме самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.), необходимо провести такую же проверку в отношении расположенного под ним земельного участка и прав продавца в отношении этого земельного участка. Таким образом, дополнительно необходимо проверять и еще один объект недвижимости — земельный участок наряду с приобретаемыми зданиями, строениями и сооружениями.

Проверка объекта недвижимости

Качество и глубина юридической проверки недвижимости существенно зависят от опыта и квалификации юриста, занимающегося этим вопросом.

Читать еще:  11 интервью с ведущими юристами крупных компаний

Если речи идет о коммерческой недвижимости, осуществляется проверка:

  • текущего юридического статуса недвижимости,
  • юридически значимого информационного фона в отношении недвижимости.
  • истории возникновения и перехода прав на недвижимость за весь период времени, за который доступны юридические документы. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуется проверять недвижимость за период не менее трех лет до даты проверки.
  • надлежащего оформления и обеспечения объекта недвижимости электроэнергией и коммунальными услугами и отсутствия задолженности по их оплате.

Проверка продавца

  • на наличие полномочий на совершение сделки,
  • дееспособность,
  • добросовестность,

возможное участие в каких-то сомнительных ситуациях или сделках, способных привести в будущем к проблемам после приобретения покупателем недвижимости, в судебных разбирательствах, исполнительных производствах, которые могут отразиться на объекте недвижимости.

Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить само юридическое лицо, поскольку оно зачастую является собственником недвижимости, и оно же будет являться продавцом, подписывающим юридически значимые документы. В связи с этим проверяется законность избрания действующего руководителя организации, его полномочия на распоряжение недвижимостью, а также необходимость соблюдения корпоративных процедур, необходимость получения согласий, одобрений, решений каких-либо иных органов управления юридического лица, органов государственной власти или третьих лиц.

Тут же необходимо разобраться с вопросом о том, имеют ли лица или органы, которые должны согласовать, одобрить или разрешить заключение сделки, полномочия для этого, являются ли они сами легитимно избранными. Для того, чтобы все это выяснить, юристам, осуществляющим такую проверку, приходится глубоко и внимательно изучать внутреннюю корпоративную документацию организации – продавца.

Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых он приобретается покупателем

В отношении определенных объектов недвижимости законом предусмотрены различные ограничения в отношении способов и направлений их использования. Так, например, если покупатель намерен приобрести земельный участок для целей жилой застройки, то земельный участок с разрешенным использованием «для ведения огородничества» не может быть использован для жилой застройки без изменения вида разрешенного использования земельного участка. Или же если здание является объектом исторического или культурного наследия, но покупатель намерен открыть в нем ночной клуб, то сделать это будет практически невозможно.

Проверка объекта недвижимости должна начинаться только после подписания соглашения о порядке ведения переговоров. Когда такое соглашение подписано, юристы покупателя, как правило, запрашивают первичный комплект документов в отношении объекта недвижимости и самого продавца для понимания общей ситуации в отношении объекта недвижимости и продавца.

После получения первичного комплекта документов, его изучения и анализа, проверка углубляется и касается конкретных сделок, отдельных полномочий, одобрений, исполнения сделок. Для этого по каждому интересующему вопросу юристы покупателя запрашивают дополнительные документы и уточненную информацию до тех пор, пока не получат ответы на свои вопросы или пока продавец не откажет в предоставлении каких-либо документов по той или иной причине.

Ни одна качественная проверка не проводится исключительно только на документах и информации, полученной от продавца. Профессиональный подход предполагает, что юристы дополнительно самостоятельно перепроверяют полученную от продавца информацию. В нашей практике уже неоднократно были случаи, когда продавец уверял нас в том, что судов в отношении объекта недвижимости нет, но мы находили их и более того, по мере проведения проверки, в суде появлялись новые иски.

Иногда продавец даже сам не обладает всей полнотой информации о юридическом статусе своего объекта недвижимости, поэтому может не сознательно вводить проверяющих в заблуждение.

В нашей многолетней практике проведения проверок с объектами коммерческой недвижимости только два раза были предоставлены полные комплекты документов, специально подшитые в папку для предоставления их на проверку покупателю. Во всех остальных случаях у продавца не были готовы документы, которые мы запрашивали, и ему приходилось их собирать по всему офису, доставать их из своих архивов или заказывать дубликаты.

Проверка объекта коммерческой недвижимости в зависимости от типа объекта и сложности структуры владения таким объектом в среднем занимает 10-20 дней с даты предоставления всех основных и принципиальных документов.

По итогам проверки юристы готовят юридическое заключение, в котором отражаются:

  • выводы о выявленных юридических рисках, их юридическая оценка, возможность или невозможность устранения, оценка существенности рисков, описание способов устранения или уменьшения влияния рисков на сделку, на объект и на покупателя недвижимости;
  • данные по проверяемым объектам недвижимости, в том числе по земельному участку, и результаты их юридической проверки;
  • данные текущего собственника недвижимости и результаты его юридической проверки и проверки на добросовестность;
  • данные предыдущих собственников недвижимости и результаты их юридической проверки;
  • описание истории сделок с объектом недвижимости и земельным участком и результаты их юридической проверки и юридического анализа;
  • анализ налоговых рисков, возможности и варианты их минимизации;
  • судебные споры и их юридический анализ.

Итоги и результаты проверки используются не только для принятия решения о заключении сделки, но и для того, чтобы при разработке структуры сделки и юридических документов по сделке учесть обнаруженные риски и устранить их или хотя бы свести к минимуму их потенциальное негативное влияние.

Результаты юридической проверки позволяют включить в юридические документы по сделке (договоры, соглашения, протоколы, решения) такие условия и гарантии, которые будут защищать и подстраховывать интересы покупателя и дополнительно наделять его юридическими инструментами влияния на продавца.

Более того, результаты юридической проверки объекта недвижимости позволяют сконструировать сделку и ее этапы таким образом, чтобы к моменту оплаты покупателем цены недвижимости все основные риски были устранены или финансовая ответственность за их наступление была переложена на продавца.

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный Юрист»

Юридическое заключение (Legal Opinion) по объекту недвижимости

Что такое правовое заключение?

Legal Opinion это инструмент, который позволит сторонам сделки получить квалифицированное мнение третьей стороны относительно предмета, объекта и иных вопросов, связанных с заключением сделки. Так, это правовое заключение, составленное компетентным юристом по какому-либо конкретно поставленному вопросу или проблеме.

Прежде чем заключать какую-либо коммерческую сделку, стороны такой сделки должны тщательно рассмотреть характер и объем сделки, а так же правовые вопросы, связанные с ней.

Зачем нужен Legal Opinion по сделкам с недвижимостью?

Составление юридического заключения по объекту недвижимости – это необходимый этап при покупке бизнеса и оценке инвестиционных рисков. Например, заключение по земельному участку на котором планируется строительство объекта позволит ответить на следующие вопросы:

  • выделен ли такой участок надлежащим образом
  • позволит ли вид его разрешенного использования построить необходимый объект
  • не имеется ли каких-либо скрытых коммуникаций, а также иных препятствий для реализации проекта.

Заключение составленное по такому объекту недвижимого имущества, как квартира, будет содержать ответы на вопросы:

  • находится ли квартира в обременении
  • можете ли вы осуществить реконструкцию или перепланировку.
  • Составление заключения помогает обезопасить покупателя от всевозможных рисков, будь то переплата или покупка объекта недвижимости с обременениями.

Что необходимо учитывать при составлении Legal Opinion при приобретении объекта недвижимости?

Юридическое заключение в обязательном порядке должно быть подготовлено специалистом, имеющим опыт в сфере земельного и гражданского права и не должно предоставляться по праву такого иностранного государства, с которым юрист составитель не знаком.

Качественный Legal Opinion при приобретении объекта недвижимого имущества отличает строгость формулировок, ясность предоставленных обстоятельств, обоснованность в соответствии с действующим законодательством, а также наличие прозрачных и понятных выводов.

Безусловно, необходимо принимать во внимание то, что если подлежащая исследованию деятельность заказчика незаконна, то и заключение не может быть положительным. Нужно отметить, что ни одна уважающая себя юридическая компания не будет рисковать своим именем и давать лигал опинион по объекту недвижимости о законности осуществляемой деятельности, ежели исследуемая деятельность незаконна.

Необходимо учитывать, что при составлении юридического заключения по приобретению объекта недвижимости, юристы несут ответственность за свое мнение, так как они проводят юридические и фактические исследования, анализ и проверки.

Читать еще:  Когда потребуется ходатайство об исключении доказательств в арбитражном процессе

Именно по этой причине предоставление юридического заключения может быть довольно дорогостоящим процессом.

Форма составления юридического заключения по приобритению объекта недвижимости

Закон не устанавливает какой-либо определенной формы, которой должен придерживаться юрист при составлении юридического заключения по договору аренды. Legal Opinion по объекту недвижимости, однако, обладают определенной формой, выработанной за столетия практики составления правовых заключений юристами из многих стран земного шара.

Наша команда

Обычно, структура правового заключения по приобритению объекта недвижимости (покупке дома, квартиры) следующая:

Информация о заказчике, информация о том, кому адресовано заключение, информация о составителе, информация о задании, которое поставлено перед составителем. В некоторых случаях также предполагается, что правовое заключение будет использоваться лицами, не являющимися указанными адресатами. Как пример, юридическое заключение адресованное андеррайтеру (underwriter) относительно законности предложенного выпуска акций или облигаций, на которое также должен полагаться агент по трансферу ценных бумаг (transfer agent) эмитента или банку эмитента;

Общее изложение исследуемых документов или других фактических или юридических вопросов, которые рассматривались составителем при предоставлении Legal Opinion , а так же информация о различных допущенных оговорках. Такие оговорки могут отличаться в зависимости от сущности запроса. Например, есть возможность встретить утверждение о целесообразности использования иностранного права или закона, в том случае, если обязательство необходимо исполнить за пределами той или иной страны. Это особенно актуально в случаях, когда затрагиваются вопросы не одной страны, что требует вовлечения в работу соответствующих юристов, адвокатов или иностранных партнеров;

Непосредственно само правовое заключение юриста, в том числе исследование фактов, трактование фактов на предмет их законности или потенциально возникающих рисках. Составитель Legal Opinion должен максимально четко и подробно рассмотреть достаточное количество фактов, подтверждающих каждый из выводов, изложенных в правовом заключении.

Вывод составителя, основанный на проведенном исследовании. В большинстве случаев выводы Legal Opinion могут быть подкреплены копиям документов, исследовав которые юрист-составитель Legal Opinion вынес то или иное мнение;

Дата и подпись составителя юридического заключения. Обычно, Legal Opinion подписывается вручную от имени компании со спецификацией лиц, составивших заключение. Необходимо отметить, что даже такой, казалось бы незначительный момент, как дата утверждения юридического заключения Legal Opinion имеет крайне определяющее значение, так как правовое юридическое заключение должно показывать статус норм права и практики их применения на момент подготовки заключения. Законодательство, в том числе корпоративное, банковское и налоговое может меняться, а вместе с ним может измениться и вывод, изложенный в Legal Opinion .

Необходимо принимать во внимание, что правовое заключение не должно рассматриваться как подмена правового и юридического сопровождения, а клиент должен понимать, что получив юридическое заключение, вместе с тем не получает «руководство к действию» или заключения сделки своими силами.

Юристы компании Law and Trust предоставляют услуги по выработке правовой позиции по поставленному вами вопросу и дальнейшему составлению юридического заключения.

Подготовка правового заключения по юридической проверке объекта недвижимости

Юридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимости


49 00039 000Экономия: 10 000ОТЗЫВЫ КЛИЕНТОВОлегсделка по 50 м2 офисного помещенияЗадача:первый раз столкнулся с подобными сделками, не знал как действовать.Решение:изучение и правовая экспертиза договора куплипродажи и внесение поправок с учетом защиты интересов прав покупателя. Для гарантии безопасности сделки были запрошены дополнительные документы у продавца.Результат:получение готовых документов на недвижимость с учетом интересов покупателя.Хотел бы выразить Вам благодарность за профессиональную помощь в покупке коммерческой недвижимости. За оперативную юр. проверку объекта и другую юр. поддержку в сделке. Особенно хотел бы отметить работу юриста Игоря за педантичный подход к анализу договора кпн и других, за помощь на сделке и в течении всего времени подготовки к сделкеИвансделка по жилому помещению, 100 м2Задача:приобретение “сложной” квартиры по альтернативной сделке.Решение:разработка

Методика выполнения юридической проверки недвижимости

Рекомендации оформляются в виде специазилизированного отчета, так называемого due diligence report.

    Типовой отчет о выполнении юридической проверки квартиры Типовой отчет о выполнении юридической проверки земельного участка Типовой отчет о выполнении юридической проверки нежилого помещения

Список документов, обязательных для проверки перед совершением сделок:

    проверка нежилого помещения перед покупкой проверка земельного участка проверка квартиры перед покупкой

Стоимость юридической проверки объектов недвижимости

    Юридическая проверка земельного участка/нежилого помещения — от 100.000 рублей.

Юридическая проверка квартиры — от 70.000 рублей.

Сроки проведения в Москве – 3-4 дня, Московская область – 5-7 дней.

Юридическая проверка недвижимости (проверка юридической чистоты)

Мы принципиально не занимаемся жилой недвижимостью, что позволило нам накопить уникальный опыт проверки юридической чистоты коммерческой недвижимости.

За восемь лет работы нами успешно были оформлены сделки с различными крупными объектами недвижимости и производственными комплексами.

Более подробную информацию о нашей компании вы можете прочитать в разделе «».

Юридическое заключение по договору

На основании указанных выводов также может быть составлен протокол разногласий.Что касается проверки контрагента, то в рамках оказания данной услуги, в числе прочего проверяются:

  1. право контрагента осуществлять деятельность, являющуюся предметом договора (лицензии, допуск СРО, иные ограничения);
  2. уполномочивающие документы (протокол, доверенность);
  3. является ли представленный на экспертизу договор крупной сделкой либо иной сделкой, требующей одобрения;
  4. полномочия единоличного исполнительного органа (представителя) контрагента (для этого определяется порядок его избрания, компетенция, срок полномочий);
  5. требует ли закон или устав при заключении договора соблюдения дополнительных формальностей.

В результате в юридическом заключении формулируются правовые риски, которые могут привести к признанию сделки или ее части недействительной или незаключенной, существенно затруднить или сделать невозможным исполнение и т.

Юридическая проверка недвижимости

Выявить налоговые риски, которые могут лечь на покупателя в связи с приобретением недвижимости по определенной цене и с учетом определенного налогового статуса продавца (риск не признания расходов по приобретению недвижимости и доначисления в связи с этим налога на прибыль, риск наложения штрафов, риск признания сделки контролируемой). Выявить риски предъявления третьими лицами денежных требований к покупателю после приобретения им недвижимости.

Принцип документального подтверждения каждого юридически значимого факта.

Юридическая проверка недвижимости

Этот принцип означает, что всю полученную от продавца информацию и документацию надо перепроверять самостоятельно, исходя из предположения о том, что она может оказаться недостоверной.Принцип документального подтверждения каждого юридически значимого факта.

Согласно данному принципу каждый юридически значимый факт должен иметь документальное подтверждение, без которого такой факт не может считаться действительным и на нем нельзя основывать выводы о юридической чистоте недвижимости.Принцип сплошного, а не избирательного изучения документов. В данном случае имеется в виду необходимость детального изучения каждого из представленных документов, а не выборочное изучение отдельных, как иногда кажется, наиболее важных документов.

Юридическая проверка недвижимости

Выявить риски оспаривания планируемой сделки или ранее совершенных с недвижимостью сделок, способные привести к утрате прав либо к ограничению прав покупателя на недвижимость.

Выявить налоговые риски, которые могут лечь на покупателя в связи с приобретением недвижимости по определенной цене и с учетом определенного налогового статуса продавца (риск не признания расходов по приобретению недвижимости и доначисления в связи с этим налога на прибыль, риск наложения штрафов, риск признания сделки

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения изменений в записи ЕГРП, в том числе в целях исправления технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, повторной выдачи свидетельства о государственной регистрации права, выдачи закладной, регистрации законного владельца закладной, погашения регистрационной записи об ипотеке.

Правовая экспертиза и юридическая экспертиза

Цель такой проверки заключается в выявлении разнообразных нарушений действующего законодательства, которые могут быть допущены по неосторожности, вследствие недостаточной компетентности лиц, подготавливающих бумаги, а также преднамеренно.

Юридическая экспертиза устанавливает соответствие следующим нормативным актам: Федеральные законы.

Кодексы Российской Федерации (гражданский, уголовный, административный и др.).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector