Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства

Договор о залоге — спорные моменты

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.

Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.

К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.

В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).

На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: «Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им».

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.

С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» также допускается залог «будущего» имущества, при этом обращается внимание на два момента: .

а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;

б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.

Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.

При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые «послабления». Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.

Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.

Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.

Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).

Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.

Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ «О залоге».

Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ «О залоге» от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).

В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:

«При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ «О залоге» и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров».

Не менее интересен и второй момент (вывод):

«Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО «Завод керамзитового гравия», оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом».

Действительно, весьма неожиданные выводы.

Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.

Дело в том, что ни в Законе РФ «О залоге», ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.

Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.

Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом .

Однако вместе с тем приведенный «казус» может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.

В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.

В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».

Проблема в другом . в формулировке понятия «здание», породившую массу споров.

Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания . например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?

Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: — путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.

Читать еще:  Договор коммерческой концессии: назначение и особенности

Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.

В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

Договор залога недвижимости. Как заключается. Что нужно учитывать. Образец

Договор залога недвижимости имеет общепринятый формат, но при необходимости может быть дополнен некими пунктами. Во всех фин.учреждениях при оформлении залога используется личный шаблон бланков.

Когда заключается договор залога недвижимости

Договор залога недвижимости подписывается, когда оформляется ипотека или обычный кредит в крупном объеме; при получении займа. Залогом выступает покупаемый объект или другое быстро реализуемое помещение. Договор составляется между залогодателем (берет в долг) и залогодержателем (дает ссуду).

Наличие залога — главный гарант возвратности долга в случае нарушения заемщиком обязанностей по договору. Ипотечный кредит всегда предусматривает залог.

Договор залога недвижимости: образец

Залоговый договор содержит следующее:

  • описание недвижимости (название, площадь, адрес, пр.);
  • право, на основании которого клиент значится владельцем здания (с указанием органа, зарегистрировавшего возникновение этого права);
  • оценка (в денежном виде);
  • объем долга, планируемая дата возврата.

По согласию сторон в документе могут указываться:

  • законность изъятия объекта без суда;
  • тонкости продажи залогового помещения по судебному распоряжению.

Договор залога включает 10 подпунктов:

  1. Предмет залога.
  2. Обязательства, которые обеспечивает данный залог.
  3. Подтверждения клиента-залогодателя.
  4. Права, обязательства подписантов.
  5. Порядок обращения взыскания на залог.
  6. Доп.условия (способ оформления дополнений, расторжения договора; какие присутствуют расходы на оформление, пр.).
  7. Обоюдная ответственность.
  8. Длительность действия договора.
  9. Завершающие аспекты.
  10. Реквизиты участников.

Образец договора залога

Тонкости и нюансы оформления залога

  • С 01.01.2005г. договор залога недвижимости не подлежит нотариальному заверению (подобная информация регистрируется в Росреестре).
  • При заключении договора залога составляется согласие жены (мужа) владельца помещения.
  • Если залогодатель владеет долей имущества, обязательства распространяются всё же на целый объект. Оформляется подтверждение каждого сособственника.
  • При залоге коттеджа в описании должна значиться информация о земле (площадь, категория, номер кадастра, назначение).
  • Когда оформляется залог недостроя, объектом будет здание, стройматериалы, личное оборудование, задействованное в стройке.
  • В заложенном помещении можно жить (работать). Также разрешено завещать недвижимость с переходом к наследнику обязанностей займа.
  • Залогодатель оформляет страховку на залог от стихийных бедствий, прочих ситуаций. Страховка нужна на весь период кредита.
  • Обременение снимается после погашения займа (либо по судебному постановлению). Заемщику дают закладную, он ее отдает в Росреестр, где фиксируются изменения в свидетельстве о собственности. Затем человеку дают новое свидетельство либо ставится печать в действующем.

Порядок регистрации договора залога недвижимости

Договор залога всегда оформляется письменно. Он представляет собой обособленный документ, где ставят подпись все фигуранты (ссудодатель, заемщик), затем договор следует зарегистрировать.

Необходимые сведения вносятся регистрирующим органом (Федеральной службой регистрации, кадастра, картографии) в Единый госреестр прав на недвижимость, сделок с ней. Договор вступает в силу после проведения его госрегистрации.

Кредит под залог: что надо учесть при оформлении договора залога

  1. Список аккредитованных оценочных компаний в каждом фин.учреждении свой, клиент выбирает из него по личным предпочтениям.
  2. Если залог оформлен не по закону, он признается неправомочным.
  3. Залогодателем может быть правоспособный, адекватный совершеннолетний человек.
  4. Если имеется закладная (это значится в залоговом договоре), то в Росреестр нужно отнести сам договор, закладную. На ней сотрудником делается отметка о месте осуществления госрегистрации и ее дате. Листы нумеруются, проставляется печать.
  5. Банк может проверить соответствие помещения описанию на момент оформления сделки. Если внешний вид залога ухудшился, востребовать проведения ремонта или закрытия долга
  6. На период действия залогового договора клиенту придется получить официальное согласие фин.учреждения, если предполагается продавать (также дарить, обменивать), сдавать помещение, делать перепланировку.
  7. Если залогодатель не выполняет возложенных на него обязательств, банк может изъять оформленный залог и реализовать его. Многие фин.учреждения разрешают заемщикам продать помещения по выгодной цене (иначе они реализуются почти даром).

Залоги при обеспечении будущих обязательств // Определяет ли предмет залога правила старшинства?

Последняя реформа залогового права (Закон № 367-ФЗ от 21.12.2013) принесла неожиданный «побочный» эффект – теперь правила о старшинстве залогов при обеспечении будущих обязательств различны в зависимости от предмета залога (например, если в залог передается оборудование или доля в уставном капитале компании).

Таким взглядом и рецептом устранения противоречий поделилась на страницах июньского номера журнала «Закон» преподаватель кафедры гражданского права СПбГУ, адвокат Санкт-Петербургского АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Евгения Евдокимова. Ее исследование «Старшинство залогов при обеспечении будущих обязательств» размещено в открытом доступе в библиотеке Zakon.ru.

Парадоксальность сложившейся ситуации Евгения Евдокимова иллюстрирует следующим примером.

Должник (залогодатель) А и кредитор (залогодержатель) В 01.02.2015 заключают договор залога оборудования для обеспечения обязательств из кредитного договора, который они планируют заключить в будущем. Через 10 дней, 11.02.2015, А и С заключают договор последующего залога того же оборудования для обеспечения обязательства из заключенного ими в тот же день кредитного договора (денежные средства по кредиту были предоставлены также 11.02.2015).

К моменту заключения договора последующего залога основной – кредитный – договор между А и В еще не был заключен. Оба залога были учтены в реестре уведомлений о залоге движимого имущества в дни заключения договоров залога – 01.02.2015 и 11.02.2015.

Возникает вопрос: кто из залогодержателей, В или С, будет обладать преимуществом при удовлетворении требований из стоимости заложенного оборудования?

По общему правилу, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога (п. 1 ст. 342.1 ГК). Момент возникновения залога, обеспечивающего будущее обязательство, определяется соглашением сторон, но он не может наступить ранее момента возникновения основного обязательства (п. 3 ст. 341 ГК).

То есть в нашей ситуации залог в интересах С возник раньше залога в интересах В.

Но в условиях использования системы учета уведомлений о залоге движимого имущества в публичном реестре (reestr-zalogov.ru) правила о старшинстве залогов движимых вещей видоизменяются: преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, запись о залоге движимого имущества в интересах которого совершена ранее. Этот принцип действует «независимо от того, какой залог возник ранее» (п. 10 ст. 342.1 ГК).

Иначе говоря, старшим залогодержателем в нашем примере все же будет В.

Изменится ли старшинство залогов в этой ситуации, если в залог будет передаваться не оборудование (движимое имущество), а доля в уставном капитале ООО?

С точки зрения буквального толкования закона – изменится, убеждена Евгения Евдокимова.

Залоги долей в уставном капитале компаний регистрируются не в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, а в ЕГРЮЛ. Поэтому правило п. 10 ст. 342.1 ГК о преимущественном удовлетворении интересов залогодержателя, который первым внес запись о залоге в реестр, становится неприменимым – оно сформулировано слишком узко. Действует общее правило: старшинство залогов устанавливается в зависимости от момента их возникновения (п. 1 ст. 342.1 ГК).

При обеспечении будущих обязательств момент возникновения залога доли в уставном капитале ООО определяется исходя из двух условий, указывает Евгения Евдокимова. Это момент государственной регистрации залога в ЕГРЮЛ (п. 2 ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), однако, не ранее момента возникновения основного обязательства (п. 3 ст. 341 ГК).

То есть в рассмотренном выше примере, если предметом залога будет доля в уставном капитале компании, старшим залогодержателем станет С (ведь основное обязательство А перед ним возникло раньше, чем обязательство А перед В).

Разрешить это противоречие Евгения Евдокимова предлагает толкованием contra legem:

«Скорее всего, законодатель, формулируя общее правило о соотношении прав нескольких залогодержателей, закрепленное в п. 1 ст. 342.1 ГК РФ, просто не учел рассматриваемую ситуацию. Трудно представить, что он стремился запретить резервировать преимущество до момента возникновения обеспечиваемого обязательства в случае залога …долей.

Таким образом, несмотря на буквальное содержание закона, следует сделать вывод о том, что при залоге …долей в целях обеспечения будущего требования очередность залогодержателей определяется не моментом возникновения обеспечиваемого обязательства, а моментом регистрации соответствующего залога».

P.S. Впрочем, на мой взгляд, прибегать к толкованию contra legem в данном случае вовсе не обязательно. Действительно, если не забывать о приоритете положений ГК над положениями других законов (п. 2 ст. 3 ГК), в том числе Закона об обществах с ограниченной ответственностью, необходимо прийти к тому же выводу, что и автор статьи: момент возникновения залога оборудования (как и любых движимых вещей) и залога доли в уставном капитале ООО при обеспечении будущего обязательства будут различны в рассмотренном примере. Однако устранить показанный диссонанс в старшинстве залогов можно, пожалуй, иначе. Достаточно обратиться к абз. 2 п. 1 ст. 342.1 ГК:

«Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно».

Изучение выписки из обладающего публичной достоверностью реестра юридических лиц перед принятием в залог доли в уставном капитале компании – стандарт осмотрительного поведения залогодержателя. Именно он и позволяет утверждать, что такой залогодержатель должен был знать о наличии предшествующего залога в отношении принимаемой в залог доли в уставном капитале компании.

В нашем примере – С, принимая от А в залог долю в уставном капитале ООО, имел возможность и, исходя из стандарта поведения осмотрительного залогодержателя, должен был знать из реестра юридических лиц о залоге этой доли, установленном в интересах В. Поэтому в контексте абз. 2 п. 1 ст. 342.1 ГК преимущественному удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества будут подлежать требования В, зарезервировавшего себе старшинство залога, как и в случае с залогом оборудования.

Читать еще:  Слияние ООО: когда потребуется согласие ФАС

Формулировки условий договоров о залоге и задатке, снижающие налоговые риски

При заключении договоров стороны всегда стремятся обезопасить себя от всевозможных рисков, связанных с неисполнением обязательств другой стороной.

Для этой цели в договор вносятся условия об обеспечении исполнения обязательств. При этом стороны договора порой достаточно вольно формируют такие условия. Часто они включают в договор понятия гарантийный платеж, обеспечительный платеж и т.п. Такие меры обеспечения не определены в главе 23 Гражданского кодекса РФ, однако это не делает положения договора о таких мерах недействительными.

Статья 329 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. То есть данный перечень не является закрытым и стороны могут установить собственные правила игры. Однако неточность формулировок в договоре может привести к спорным ситуациям, связанным с исчислением налогов по выполнению мер по обеспечению обязательств.

Основным спорным моментом при налогообложении обеспечительных платежей является вопрос о квалификации данных платежей для целей налогообложения. Залог и задаток, в отличии от остальных вышеперечисленных мер предусматривают передачу денежных средств или имущества (в случае залога) непосредственно перед началом исполнения договора. И именно эти две обеспечительные меры значительно различаются в порядке налогообложения.

Определение залога и задатка

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. А статья 380 Гражданского кодекса РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Данные определения залога и задатка позволяют выделить основные различия между ними.

Задаток представляет собой более сложную, комплексную меру обеспечения обязательств, которая одновременно выполняет три функции. Во-первых, непосредственно обеспечительную, т.е. за неисполнение договора ответственной стороной, давшей задаток, он остается у другой стороны. Во-вторых, удостоверительную, т.е. такой платеж служит доказательством заключения договора. И в-третьих, задаток носит платежную функцию, т.е. он передается другой стороне в счет причитающихся по договору платежей.

В отличие от задатка залог носит лишь обеспечительную функцию. Кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости залога только в случае неисполнения должником обязательств. Если же должник исполнил свое обязательство надлежащим образом, залог прекращается и залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Положения Гражданского кодекса РФ о залоге не предусматривают его использование на оплату текущих платежей по договору. Наибольшее значение данные различия имеют для исчисления налога на добавленную стоимость. Однако и для целей исчисления налога на прибыль, определенные сложности могут возникнуть при применении организацией кассового метода.

Обеспечительный платеж при исчислении налога на прибыль

При методе начисления для целей признания доходов и расходов факт оплаты не имеет решающего значения. А для организаций, применяющих кассовый метод следует обратить внимание на то, что пп.2 п.1 ст.251 Налогового кодекса указывает, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Выделим особенно тот факт, что не включаются в доход залог и задаток, полученные в качестве обеспечения обязательств. В определенный момент задаток может начать исполнять свою платежную функцию, а значит должен быть включен в доход по налогу на прибыль. От того насколько точно в договоре определен момент в который задаток как обеспечение обязательства превращается в задаток как платеж зависит то, насколько организация в верный момент включит данный платеж в доход по налогу на прибыль и избежит споров с налоговым органом.

Аналогичная ситуация касается признания расходов в организации, применяющей кассовый метод. Подпункт 32 статьи 270 Налогового кодекса РФ указывает, что в расходы, не учитываемые в целях налогообложения включаются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога. В момент, когда задаток становится платежом, а не только подтверждает намерение заключить договор и исполнить свои обязательства, следует признать расход по налогу на прибыль по кассовому методу. Стороны значительно обезопасят себя от налоговых споров, если в договоре будет четко определен момент, в который сумма задатка превращается в текущий платеж.

Следует обратить внимание, что все вышесказанное относится лишь к задатку, либо к иной форме обеспечения обязательств, определенной договором, которая содержит платежную функцию. Залог в чистом виде несет лишь обеспечительную функцию и не может быть засчитан в счет платежей, а должен быть возвращен залогодателю в случае должного исполнения обязательств.

Здесь следует упомянуть еще об одном важном свойстве залога, которое не позволяет нам считать залогом обеспечительные меры, выданные денежными средствами. Вопрос применения в качестве залога денежных средств весьма противоречив и вызывает множество споров. ВАС РФ по одному из старых дел (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95) пришел к выводу, что «одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений, денежные средства не могут быть предметом залога».

Однако если исходить из практики и обычаев заключения договоров, то денежные средства достаточно часто используются в качестве залога. Интересно в этом случае и то, что налоговые органы и Минфин России в различных своих письмах, разъясняя налогообложение при залоге, часто рассматривают ситуации с денежными залогами, не указывая при этом на их недопустимость или спорность. Кроме того, вывод ВАС имеет значение лишь для квалификации данного платежа как залога, но вовсе не запрещает использовать его как иную меру обеспечения обязательств, которая не предусматривает платежную функцию, и которая установлена не Гражданским кодексом РФ, а договором. Таким образом, будем исходить из того, что залог денежными средствами возможен и является формой обеспечения исполнения обязательств, но не является залогом в том виде как он определен в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса.

Что касается судьбы задатка в случае неисполнения договора, то тут следует руководствоваться ст. 381 Гражданского кодекса РФ. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Данные доходы и расходы сторон будут считаться внереализационными. Согласно п. 3 ст. 250 и п. 13 ст. 265 Налогового кодекса к таким расходам и доходам относятся признанные должником или подлежащие уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафы, пени и (или) иные санкции за нарушение договорных обязательств.

Отметим, что официальные органы в данном вопросе заняли позицию, в соответствии с которой имущество переданное в виде задатка при неисполнении обязательств передается другой стороне безвозмездно. Аналогично, если сторона получившая задаток не исполнила собственные обязательства, обязана возвратить задаток в двойном размере. И финансовые органы квалифицируют данные суммы как безвозмездно переданные. А, следовательно, финансовое ведомство приходит к выводу о том, что расходы на средства, переданные безвозмездно нельзя расценивать как направленные на получение дохода и считать экономически обоснованным. Данная позиция приводится в Письмах Минфина России от 18.01.2008 N 03-03-06/1/12 и от 08.09.2005 N 03-03-04/2/56.

С этой точкой зрения стоит поспорить. Нельзя рассматривать передачу задатка как безвозмездную передачу. Данную операцию следует рассматривать в целом, учитывая весь комплекс обязательств сторон. Ведь никто не рассматривает договор купли-продажи как две операции по взаимной безвозмездной передаче: от одной стороны — денег, от другой — товаров.

Обеспечительный платеж при исчислении налога на добавленную стоимость

Объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) и имущественных прав, то есть переход прав собственности на них. При этом основной особенностью определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является исчисление налоговой базы с предоплаты. Исходя из выделенных нами функции обеспечительного платежа достаточно легко описать порядок его обложения. Если обеспечительный платеж носит платежную функцию, то он включается в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в момент когда платежом приобретается такая функция. Если же платеж несет обеспечительную или удостоверительную функцию, то как так как отсутствует предварительная оплата, то и не возникает базы по налогу на добавленную стоимость.

Следует отметить, что официальные органы, как часто бывает, демонстрируют непоследовательную позицию по данному вопросу. Так, в недавнем Письме Минфина РФ от 12.05.2008 N 03-07-11/182 указано, что «денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в виде возвратного депозита для обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг по аренде, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг». В рассматриваемой ситуации указывается, что депозит является возвратным, а значит не подразумевает зачет в счет текущих платежей, то есть не выполняет платежную функцию, однако Минфин делает совершенно противоположный вывод. А, к примеру, в Письме ФНС РФ от 17.01.2008 N 03-1-03/60 «О ПОРЯДКЕ ИСЧИСЛЕНИЯ НДС» упоминается о тройственной природе задатка и, проанализировав условия договора, налоговики делают вывод о том, что обеспечительный платеж является оплатой.

Что касается судебной практики по данному вопросу, то судами вопрос о наделении обеспечительного платежа отдельными функциями является определяющим. Так в Постановлении ФАС Московского округа от 23 мая 2006 г. по делу № КА-А40/4283-06 указано, что «задаток не признается авансовым платежом и, следовательно, не включается в налоговую базу до момента, когда начинается исполнение обязательств поставщиком (продавцом, исполнителем). В этот момент задаток трансформируется в платеж».

Выводы

Резюмируя все вышесказанное хотелось бы выделить следующие основные моменты, которым следует уделить внимание, при формировании условий договора об обеспечении обязательств.

1. Не имеет значение каким образом в договоре будет назван обеспечительный платеж: залог, задаток, гарантийный платеж или как-либо еще. Основное значение имеет фактические функции, которые выполняет данный платеж: удостоверительную (то есть сторона намерена заключить данный договор, и если не заключит, то отдает другой стороне платеж), обеспечительную (то есть сторона намерена исполнить обязательства по договору, и если не исполнит, то другая сторона имеет права получить удовлетворение из суммы залога) и платежную (то есть сторона передает данный обеспечительный платеж в качестве текущей оплаты по договору). В целях избежания налоговых споров следует в договоре при определении обеспечительного платежа определить какие именно вышеперечисленные функции он имеет.

2. В случае, если обеспечительному платежу свойственны несколько функции, то в целях снижения налоговых рисков следует четко предусмотреть в какой момент обеспечительный платеж теряет одну функцию и приобретает другую. Данное преобразование природы обеспечительного платежа может быть привязано в договоре к любому событию. Так, например, начало исполнения поставщиком своих обязательств по договору, может рассматриваться как заключение договора и момент приобретения задатком платежной функции. Нельзя исключать и возможности привязки такого платежа к конкретным датам. Например, договором может быть предусмотрена отсрочка, в соответствии с которой, если в течение месяца ни одна из сторон не направит другой отказ от исполнения своих обязательств по договору, то задаток становится авансом по договору, т.е. приобретает платежную функцию.

Читать еще:  Образец договора беспроцентного займа от учредителя

3. Если условиями договора предусмотрено, что обеспечительный платеж не наделен платежной функцией, то договором должны быть четко определена его судьба (то есть сроки и порядок возврата).

Договор залога: понятие, условия и форма

Наиболее серьезным документом среди всех гражданско-правовых соглашений является договор залога. Его предмет, содержание и форма регулируются множеством статей Гражданского кодекса РФ. Заключение такого договора – обязательный этап ваших действий при желании взять ипотеку, оформить залоговый кредит в банке и в других похожих случаях. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю достичь удовлетворения за счет заложенного имущества. Он регулируется не только ГК РФ, но и двумя федеральными законами: «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие договора залога и его форма

Договор залога представляет собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом.

Текст договора должен содержать такие существенные условия:

  • Предмет залога;
  • Оценка предметов;
  • Основные сведения о главном обязательстве;
  • Какая из сторон владеет заложенным имуществом.

Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором.

Договор залога. Предмет и стороны договора

Одним из существенных условий договора залога является предмет договора залога. Предметом залога может быть движимое или недвижимое имущество, а также существующие или будущие права на что-нибудь. Вообще предмет договора залога представляет собой имущество, передаваемое залогодателем в обеспечение обязательства, к примеру, вещи и имущественные права. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть несколько ограничен или запрещен.

В качестве сторон договора залога выступают залогодержатель и залогодатель. При этом залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). Кроме того, залогодатель должен быть собственником вещи или лицом, которое имеет на нее право хозяйственного ведения.

Залогодателем является лицо, которое предоставляет имущество в обеспечение обязательств. Залогодержатель –это лицо, которое принимает данное имущество с целью обеспечения своего права требования. Стороны договора залога это не только физические, но и юридические лица.

Не имеют права быть сторонами договора залога недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а если стороной договора является юридическое лицо, то оно должно быть правоспособным.

Основные элементы договора залога

Предмет договора. Предмет залога (имущество, которое передается в залог) предусматривает определение его наименования, количественные и качественные характеристики и иные признаки, которые позволяют провести индивидуализацию данного имущества, выделить из массы похожих вещей. Если предмет залога — имущественные права, то должно быть определено, какие конкретно права передаются в залог, каково их содержание, из каких обязательств они вытекают и т. д.

Срок действия договора. Обязательно устанавливается срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Должна быть конкретная дата начала действия договора, а датой завершения является день полного выполнения обязательств.

Порядок передачи предмета залога. Определяется, что предмет залога передается залогодержателю, а его доставка осуществляется средствами и силами залогодателя. При передаче залогодержателю предмета залога должен быть оформлен двусторонний акт приема-передачи предмета залога.

Права и обязанности сторон. Залогодатель имеет право:

  • Потребовать от залогодержателя обеспечить необходимые меры по сохранности предмета залога.
  • Проверять по документам и фактически наличие, количество, условия хранения и состояние предмета залога, который находится у залогодержателя.
  • Требовать у залогодержателя возмещения убытков, которые причинены повреждением или утратой предмета залога, в погашение обязательств, обеспеченных договором.
  • В любой момент потребовать прекращения договора или досрочного исполнения обязательства при ненадлежащем хранении или использовании залогодержателем предмета залога.
  • Произвести замену предмета залога при письменном согласии залогодержателя.
  • С согласия залогодержателя передать третьему лицу права на предмет залога с переходом к основного долга новому залогодателю.

Залогодатель обязан:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • Платить налоги, сборы и другие причитающиеся с него платежи как с собственника (владельца) предмета залога.
  • Гарантировать, что на время заключения договора предмет залога не является залоговым обеспечением иных обязательств, предшествующих договору, и свободно от прав третьих лиц.

Залогодержатель имеет право:

  • При недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога, для покрытия требований залогодержателя получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя.
  • Получить страховое возмещение за утрату или повреждение предмета залога при отсутствии вины.
  • Передать свои права по договору иному лицу путем уступки права требования.
  • При отсутствии вины в возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога потребовать заменить предмет залога.

Залогодержатель обязуется:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • обеспечить меры, необходимые для сохранности предмета залога, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц.
  • Незамедлительно уведомлять залогодателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога.
  • После выполнения залогодателем обеспеченного договором обязательства сразу же возвратить ему предмет залога.

Условия обращения взыскания на предмет залога. Определено, что обращением взыскания на заложенное имущество является извлечение кредитором удовлетворения из стоимости залога в условиях, когда должником не выполняется обязательство, гарантируемое соответствующим залоговым имуществом. Обращение взыскания может быть совершено в следующих условиях:

  • должником не выполнены обязательства, гарантированные залогом;
  • залогодатель ненадлежащим образом выполнил обязательства, обеспечением по которым служит залоговое имущество.

Сам должник или являющееся залогодателем третье лицо могут в любое время до реализации залогового имущества с публичных торгов остановить процедуру взыскания. Для этого залогодателю необходимо сделать одно из двух:

  • целиком погасить обязательство, которое гарантируется договором залога;
  • выполнить ту часть обязательства, в отношении которой он допустил просрочку.

Ответственность сторон. Предусматривается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых обязательств по договору и согласно законодательству Российской Федерации. Неустойка по договору может быть выплачена только на основании письменного и обоснованного требования одной из сторон.

Основания и порядок расторжения договора. Отмечается, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ договор залога прекращается:

  • в связи с прекращением основного обязательства;
  • при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, которые предусмотрены договором;
  • при продаже предмета залога с публичных торгов или если реализовать его оказалась невозможно;
  • по требованию залогодателя, если заложенное имущество может быть утрачено или повреждено;
  • в результате гибели предмета залога, если залогодатель не использовал свое право на замену предмета залога.

В случае прекращения залога вследствие выполнения обязательства. обеспеченного залогом, или по требованию залогодателя залогодержатель, у которого было заложенное имущество, должен сразу же возвратить его залогодателю.

Разрешение споров из договора. Отмечено, что для сторон является обязательным претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора. Стороны направляют претензионные письма заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении адресату. Определяется срок рассмотрения претензионного письма. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством РФ.

Форс-мажор. Отмечается, что стороны не несут ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору в тех случаях, когда причиной неисполнения обязательств явилось действие непреодолимой силы. К форс-мажорным обстоятельствам относятся: землетрясения, наводнения, пожары, забастовки, войны, действия органов государственной власти и другие.

Сторона, для которой исполнение своих обязательств стало невозможным, незамедлительно извещает другую сторону об обстоятельствах непреодолимой силы и предоставляет обосновывающие документы. Сторонами признается, что их неплатежеспособность форс-мажорным обстоятельством не считается.

Адреса и реквизиты сторон. Должны быть приведены паспортные данные и адреса обеих сторон.
С сайта vseiski.ru

Требуемая форма и условия, которые должны содержаться в залоговом соглашении, описываются в ст. 339 Кодекса. Рассмотрим назначение такого документа, требования к его структуре и содержанию, существенные условия такого документа, и многие другие аспекты.

Договор залога, его назначение, требования к структуре и содержанию

Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений, в силу условий которого залогодержатель получает правовую возможность при невыполнении залогодателем основного обязательства осуществить удовлетворение из цены предмета залога в преимущественном порядке перед иными кредиторами должника.

В юридической практике договор залога, в преимущественной степени, оформляется как отдельный документ. По отношению к основной ответственности, такой договор имеет акцессорную специфику.

Существенные условия залогового договора

Требуется, чтобы структура документа включала в себя существенные условия договора залога:

  • предмет залога: в отношении вещи договор залога обязательно должен содержать название таковой, ее количественные и качественные особенности или другие признаки, которые позволяют осуществить индивидуализацию данного имущества; при осуществлении залога имущественных прав указываются конкретные права, предоставляемые в залог, суть обязательственных требований, из которых они вытекают, содержание таковых и др.
  • оценка залогового предмета:
  • -в общем порядке – по договоренности сторон процесса;
  • -при осуществлении оценки имущества, которое принадлежит государственным и муниципальным структурам – согласно требованиям соответствующих федеральных законов;
  • -при реализации оценки незавершенных объектов строительства, которые являются собственностью государственных и муниципальных юридических лиц – согласно рыночной цене такого имущества;
  • -при оценке земельного участка – в соответствии с требованиями законов, которые регулируют оценочную деятельность.
  • условие об определении лица, у которого останется во владении залоговый предмет;
  • существо обязательства, которое обеспечивается посредством залога – к примеру, если залогом гарантируется обязательство, которое исходит из соглашения купли-продажи, то в залоговом контракте следует указать продавца, покупателя и предмет (вещь, товар и др.);
  • размер требования, которое гарантируется залогом – к примеру, цена предмета по договору купли-продажи;
  • срок выполнения гарантируемого залогом требования – к примеру, по договору купли-продажи – это сроки передачи вещи покупателю и уплаты соответствующим лицом покупной цены.

Форма залогового договора

По большей части, договор залога осуществляется в простой письменной форме. Однако участники процесса могут предусмотреть заключение и в нотариальном порядке. Отдельные обстоятельства необходимости применения именно нотариальной формы могут быть определены в законе.

Невыполнение вышеуказанных требований повлечет за собой признание договора о залоге аннулированным.

Наличие в договоре условия основного обязательства и условия о залоге

В некоторых случаях в одной документальной форме могут быть объединены:

  • положения основного обязательства;
  • нормативные условия непосредственно залога.

В таких случаях происходит смешение нижеследующих понятий:

Из этого исходит, что при включении в документ условий и основной ответственности, и обеспечивающего ее залога, предусматривается наличие двух соглашений и одного документа.

Независимо от специфики рассматриваемой ситуации, документ, объединяющий положения сразу нескольких соглашений, должен быть составлен по форме и зарегистрирован именно как договор залога.
С сайта advokat-malov.ru

В этой статье вы узнали, про договор залога. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector