Компенсации при сносе самовольной постройки

Компенсации при сносе самовольной постройки

ДЕПАРТАМЕНТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ И РАЗВИТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

от 17 августа 2016 года N 99-ПР

Об утверждении Методики расчета размера компенсации за снос самовольной постройки

Утвердить Методику расчета размера компенсации за снос самовольной постройки согласно приложению к настоящему Приказу.

Руководитель Департамента
экономической политики и
развития города Москвы
М.Г.Решетников

Приложение. Методика расчета размера компенсации за снос самовольной постройки

Приложение
к приказу
от 17 августа 2016 года N 99-ПР

1. В соответствии с настоящей Методикой производится расчет размера компенсации (далее — размер компенсации за снос самовольной постройки) лицам, являющимся собственниками самовольных построек, подлежащих сносу в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 декабря 2015 года N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», при условии осуществления мероприятий по сносу самовольной постройки собственником за счет собственных средств (собственными силами) или направления собственником в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее — Госинспекция) согласия на снос самовольной постройки при содействии префектуры административного округа силами ГБУ «Автомобильные дороги» в сроки, установленные решением о сносе.

2. Размер компенсации за снос самовольной постройки определяется в соответствии с настоящей Методикой префектурой административного округа города Москвы на основании заявления лица, являвшегося собственником самовольной постройки (помещений в самовольной постройке) на момент принятия решения о сносе самовольной постройки, поданного в соответствующую префектуру административного округа по месту нахождения самовольной постройки (далее — заявление о компенсации).

Заявление о компенсации должно содержать информацию об адресе местонахождения снесенной самовольной постройки, ее площади (площади помещений), принадлежащей заявителю в соответствии с данными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на момент принятия решения о сносе), дате окончания работ по сносу, почтовый адрес и иную контактную информацию заявителя, банковские реквизиты для перечисления суммы компенсации на счет заявителя (примерная форма согласно приложению 1 к Методике).

Заявление о компенсации подписывается руководителем организации-заявителя и скрепляется печатью. Если заявителем является физическое лицо, то заявление о компенсации подписывается данным лицом.

К заявлению о компенсации прикладываются следующие документы:

— для юридических лиц: копии, заверенные организацией-заявителем, учредительных документов, документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего заявление о компенсации, выписку из единого государственного реестра юридических лиц, полученную не ранее даты принятия решения о сносе;

— для физических лиц: копию документа, удостоверяющего личность лица, подписавшего заявление о компенсации (собственника самовольной постройки);

— нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на самовольную постройку, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающие, что собственником самовольной постройки на момент принятия решения о сносе являлся заявитель;

— документы, подтверждающие прекращение права собственности на снесенную самовольную постройку (выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним / уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений).

3. После поступления указанных в пункте 2 документов, Префектурой административного округа города Москвы проверяется наличие необходимой информации для произведения расчета в соответствии с настоящей Методикой.

4. Размер компенсации за снос самовольной постройки определяется:

4.1 При сносе самовольной постройки непосредственно собственником (за счет средств собственника) размер компенсации рассчитывается как произведение площади самовольной постройки (помещений), являвшейся собственностью заявителя (кв.м. по данным ЕГРП), на 55500 руб.

4.2 При сносе самовольной постройки с согласия собственника при содействии префектуры административного округа силами ГБУ «Автомобильные дороги» размер компенсации рассчитывается как произведение площади самовольной постройки (помещений), являвшейся собственностью заявителя (кв.м. по данным ЕГРП), на 51000 руб.

5. Заключение о расчете размера компенсации за снос самовольной постройки, в течение 20 календарных дней со дня поступления заявления о компенсации в префектуру административного округа подписывается (утверждается) уполномоченным должностным лицом префектуры административного округа и его копия направляется заявителю согласно прилагаемой рекомендуемой форме (Приложение 2).

Перечисление денежных средств заявителю должно быть осуществлено в течение 2 месяцев с даты поступления заявления о компенсации в Префектуру административного округа.

Приложение 1. Примерная форма заявления о компенсации за снесенную самовольную постройку

Приложение 1
к Методике

Префектура ___________ административного
округа города Москвы
от ______________ (наименование или ФИО
заявителя)

Заявление о компенсации за снесенную самовольную постройку

_______________ (полное наименование юридического лица, номер ИНН, ОГРН или ФИО физического лица, ИНН при наличии, СНИЛС) являлся собственником здания (сооружения, помещений в нем), расположенного по адресу: __________, площадью _____ кв.м, что подтверждается _________________ (указывается документ, подтверждающий право собственности и его реквизиты).

Указанное здание (сооружение) было снесено _______ (дата сноса) нами самостоятельно (вариант 1) / или в соответствии с нашим согласием, направленным в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (вх. N ______ от __________; вариант 2) в рамках реализации постановления Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП.

Право собственности на здание (сооружение, помещения в нем) прекращено _____ (указывается дата; выписка из ЕГРП прилагается).

Прошу выплатить нам компенсацию за снос указанного здания (сооружения, помещений в нем) в соответствии с Методикой, утвержденной приказом Департамента экономической политики и развития города Москвы от _______ N ____.

Для контактов по данному вопросу: почтовый адрес, телефон, электронная почта и др.

Денежные средства просим перечислить по следующим банковским реквизитам:

Как получить компенсацию, если здание снесли как самострой

February 18, 2016 — 11:12am | administrator

Статья 35 Конституции Российской Федерации гласит: никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Но 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса была дополнена нормой, позволяющей во внесудебном порядке сносить объекты самовольного строительства — в случае их возведения на незаконном земельном участке, в зоне с особыми условиями использования, на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей (коммуникаций). На основании этой нормы и появилось постановление правительства Москвы от 8 декабря 2015 года №829-ПП, которым был утверждён порядок сноса самовольных построек и их конкретный перечень. 9 февраля, в «ночь длинных ковшей», были снесены 94 объекта из 104 попавших в этот список.

На компенсацию от московских властей за снесённое могут рассчитывать только те предприниматели, за которыми было зарегистрировано право собственности на объекты. Как указано в постановлении московского правительства, размер компенсации определяется в соответствии с методикой, утверждаемой городским Департаментом экономической политики и развития. Мне эту методику обнаружить не удалось. Не исключено, что она и не появится, но, даже если и будет утверждён такой документ, смею предположить, что рассчитанный по нему размер компенсации будет минимальным.

Возможен иной путь восполнения потерь. В статье 16 Гражданского кодекса говорится, что власти обязаны возместить гражданину или юридическому лицу убытки, причинённые их незаконными действиями. Под убытками в нашем случае понимается рыночная стоимость снесённого здания, а также доходы, которые можно было бы получить от использования разрушенного сооружения. Для взыскания убытков владельцу снесённого объекта нужно обратиться в Арбитражный суд Москвы, где потребуется доказать, во-первых, собственно размер причинённого ущерба, во-вторых, наличие законных оснований для возведения объекта, в-третьих, незаконность действий властей.

Поскольку под убытками в нашем случае понимаются рыночная стоимость снесённого имущества, а также доходы, которые можно было бы получить от использования здания, предпринимателю как минимум понадобится привлечь оценщика, который подготовит заключение. Оценку объекта необходимо сделать до обращения в суд. На это потребуется около месяца. Полагаю, впрочем, что некоторые владельцы заранее сделали такую оценку. При подаче заявления в суд необходимо оплатить госпошлину, которая рассчитывается исходя из суммы заявленных требований. Верхняя планка — 200 000 рублей.

Доказывая неправомерность действий московских властей, бизнес может столкнуться со следующими проблемами. Практикующие юристы знают, что шансов добиться успеха при оспаривании действий чиновников в арбитражном суде больше, нежели в суде общей юрисдикции. Однако в последние несколько лет и на этом направлении складывается порочная, на мой взгляд, практика.

Включение конкретного здания в список объектов, подлежащих сносу, рассчитано на однократное применение и влечёт юридические последствия только для одного лица. Однако арбитражные суды считают, что такие акты города Москвы надо оспаривать в качестве нормативных правовых актов и, прекращая производство по делу, рекомендуют обратиться в Московский городской суд. Не очень трудно догадаться, в чьих интересах это делается.

Итак, вероятнее всего, владельцам объектов потребуется дополнительно обращаться в Московский городской суд и оспаривать там постановление. Это очень сложно. У меня перед глазами решение Московского городского суда от 24 декабря 2015 года, принятое по заявлению ООО «Торговый центр Таганка », ООО «Пирамида-2000», ООО «Звёздочка» и ООО «Корона авто» о признании недействующим постановления правительства Москвы. Суд в удовлетворении требований бизнеса отказал.

С учётом вышеизложенного судебные разбирательства могут занять от шести месяцев до полутора лет. Если честно, шансы взыскать убытки, причинённые действиями московских чиновников, практически нулевые. Вероятно, владельцам объектов, ранее оформившим права на них, придётся дожидаться утверждения методики расчёта компенсации и довольствоваться ей. Суммы, как я уже сказал, скорее всего, будут несопоставимы с реальными потерями.

Из текста постановления №829-ПП следует, что список объектов под снос подлежит дополнению новыми зданиями, которые власть посчитает самостроем». Наличие статьи 222 Гражданского кодекса не даёт никаких гарантий, что в этот перечень не попадут торговые павильоны, которые не являются самовольными постройками. Вопрос о том, возведены ли объекты на земельном участке, «предоставленном в установленном порядке для этих целей», является спорным и подлежит разрешению суде. А вот факт «нахождения объекта в охранных зонах сетей и сооружений централизованной системы водоотведения» всегда может быть подтверждён организациями, фактически подчиняющимися мэрии.

Пока предприниматель будет в суде оспаривать действия чиновников, безуспешно пытаясь получить обеспечительные меры о приостановлении сноса в судах, объект будет уничтожен.

Статья 222 Гражданского кодекса в её нынешней редакции является мощнейшим орудием в борьбе с неугодным бизнесом. Кто следующий? Трудно сказать. Возможно, это будет малый бизнес, чьи объекты расположены в зонах с высоким трафиком и инженерными коммуникациями.

Безусловно, вышеназванная норма подлежит проверке на соответствие Конституции Российской Федерации в Конституционном суде. Бизнес может самостоятельно направить такую жалобу. Она должна быть подана в срок не позднее одного года после рассмотрения дела в суде, и все судебные инстанции (включая Верховный суд) должны быть до этого пройдены. Результаты такой проверки прогнозировать невозможно.

Читать еще:  Условия договора и принцип свободы договора

Снос самостроя

До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.

Что считают самостроем в 2020 году, на каких условиях и в каком порядке они подлежат сносу, а также можно ли избежать демонтажа – об этом читайте в нашей статье.

Что нового в законе 2019 года?

Федеральный закон № 340 от 4.08.2018 внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. И если раньше все было под диктовку администрации, то новый закон внес важные доработки.

Самовольные постройки – это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано – это самострой.

Пример:

ООО «Строй-комфорт» выкупила участок под ИЖС в частном секторе. Вскоре на территории был возведен 7-этажный многоквартирный дом. Застройщик выложил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре к нему пришли проверяющие по жалобе бдительных соседей. 7-этажное здание признали самостроем. Сооружение нельзя было возводить на участке под ИЖС, поскольку это нарушает требование об использовании земли. Согласно правилам, максимальная высота здания не может превышать 3-х этажей. Застройщика обязали снести самострой за свой счет.

Новые правила были включены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – ряд положений были упразднены, а что-то добавлено.

Что нового в законодательстве о самостроях:

  1. Четкие критерии понятия «самовольная постройка» – то, что было возведено без разрешения и без учета ограничений.
  2. Теперь смотрят, возможно ли приведение в соответствие с установленными требованиями самостроя – до 4 августа 2018 года объекты просто сносили.
  3. Решение о сносе принимается местной администрацией или судами — на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела отдали на откуп судам. За счет этого исключается формальный подход и злоупотребления чиновников.
  4. Снос не требует разрешения на строительство – его заменили на проект по сносу с учетом технических особенностей. Если стоимость имущества свыше 1 млн рублей, демонтаж производят ИП/организации из состава СРО (п. 4-5 ст. 55.31 ГрК РФ).
  5. Контролирующие органы должны уведомить о сносе постройки орган местного самоуправления (МСУ). Последний извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления – повод обжаловать решение администрации.
  6. Если о собственнике ничего не известно, МСУ подает объявление в СМИ, интернете и на информационном щите, где расположен земельный участок с постройкой. Но даже если владельца не найдут, принудительный снос может быть осуществлен и без его присутствия.
  7. Договор аренды или постоянного (бессрочного) пользования подлежит расторжению – в одностороннем порядке или в соответствии с решением суда (ст. 46 ЗК РФ).
  8. Право на участок сохраняется только при одном условии – если на земле имеются другие постройки, они отвечают всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФКП «Росреестра».
  9. Введение нового типа обременений на землю – обязательство по сносу самостроя. Тот, кто покупает участок на торгах с постройкой, обязан ее снести.

Кто вправе предъявить требование по сносу?

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

  • в сфере строительного надзора;
  • в сфере земельного надзора;
  • в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
  • в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Образец требования о сносе самовольной постройки

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

  • адрес собственника;
  • дату отправки требования;
  • наименование органа, который направил письмо;
  • основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
  • срок на выполнение действий;
  • санкции за неисполнение требования;
  • ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
  • подписи главы и секретаря госинспекции;
  • печать учреждения.

Порядок сноса самостроя

Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрии предстоит выявить нарушения и уведомить о них собственника. Основания для демонтажа закреплены в ст. 222 ГК РФ. Разберем процедуру от начала и до конца.

С чего начинают?

Градостроительный кодекс закрепляет положения о сносе самовольно возведенных построек. Прежде всего нужно постановление о демонтаже.

По правилам снос возможен:

  • в административном порядке (без судебного решения) – решение выносит городская мэрия, но только в исключительных случаях (участок не оформлен в собственность или стройка на земле, где строить нельзя);
  • на основании судебного акта – когда суд решает, сносить объект или привести его в надлежащий вид с помощью реконструкции.

Обратите внимание, что в случае с административным порядком скорее всего снос неизбежен. Чиновники не любят вычитывать законодательство – им проще обязать владельца снести самострой. Тут может помочь только грамотный юрист. Без него, почти наверняка, возникнут проблемы.

Как сносят?

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

  1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
  2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
  3. Изучение проектной документации.
  4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
  5. Отправка извещения в строительный технадзор.
  6. Работы по сносу самовольной постройки.
  7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

В какие сроки?

Как только решение принято, его нужно донести до нарушителя. Уведомление в адрес собственника самовольной постройки направляют в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Самострой бывает разным – многоквартирное здание, садовый домик, гараж, навес, баня. Технические особенности строения влияют на срок его сноса. Время на осуществление сноса от 3 до 12 месяцев. Если конструкция позволяет сделать реконструкцию, срок будет от 6 месяцев до 3 лет – в зависимости от сложности строения (в силу пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Если подается исковое заявление, нужно учитывать срок исковой давности.

Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

  1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
  2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
  3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
  4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав. И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

  1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
  2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
  3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
  4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
  5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
  6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
  7. Уведомление собственника о решении.
  8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

Судебная практика (примеры)

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

  • кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
  • есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
  • имеются ли наследники совладельца самостроя;
  • затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
  • имеется ли техническая возможность перестроить объект.
Читать еще:  Выкуп земельного участка

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Пример 1:

Адлерский районный суд вынес решение по сносу самовольного объекта. В ходе проверки сочинской мэрией, были установлены нарушения со стороны застройщика. Строительная компания начала постройку МКД в частном секторе. В силу классификатора ВРИ земли, на участке разрешена лишь малоэтажная и коттеджная застройка. Застройщик сразу разделил объект на 60 смежных комнат, где имелись отдельные входы. Помещения подходили под признаки квартир. Суд обязал застройщика снести самострой. Исполнять решение было поручено подрядчику.

Пример 2:

Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести в соответствие с требованиями закона летнюю веранду. Истцом выступал сосед Свищева по дачному участку. Оказалось, что ответчик построил беседку, но вышел на границы территории соседа. Разногласия не удалось решить мирным путем. Свищев настаивал, что конструкцию нельзя уменьшить и отодвинуть. Сосед не желал мириться с «захватом» его участка. Изучив обстоятельства, суд счел нужным предупредить ответчика о вторжении на частную собственность истца. Свищев заказал экспертизу и заверил, что летнюю веранду можно переустроить. Судья дал 4 месяца на исправление ситуации.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Смотрите видео о том, когда постройку сносят, а когда дают время на приведение в соответствии с требованиями:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

  1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
  2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

  1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

  • «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
  • «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

  1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

  1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
    • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
    • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
    • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
    • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
    • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
  2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
    • об изменении цели предоставления земельных участков;
    • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
    • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроя;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Читать еще:  Штраф за непоставку товара. Поставщик может отказаться от уплаты

Порядок узаконивания самостроя в Москве через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК)

Table of Contents

Нормативные основания сноса «самостроя» в Москве

8 декабря 2015 года Правительство Москвы приняло Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В этом документе утвержден перечень зданий, строений, сооружений, признаваемых самовольными постройками. К ним относятся сооружения, созданные (возведенные) в городе Москве на земельных участках, не предоставленные в установленном порядке для этих целей, на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такие виды строений подлежат сносу.

С момента вступления в законную силу указанного постановления, перечень объектов, подлежащих сносу, изменился в сторону увеличения в семь раз! Первоначально московский законодатель планировал снести сто четыре объекта, которые были признаны незаконно возведенными. Последняя действующая редакция постановления увеличила количество «самостроя» до трехсот восьмидесяти шести.

Мэрия города Москвы в 2019 году предлагает собственникам самовольных построек компенсацию за добровольный демонтаж. Сумма выплаты формируется из расчета: пятьдесят пять с половиной тысяч рублей за каждый квадратный метр сносимого помещения.

В Постановлении правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка», которое предусмотрено гражданским законодательством. Согласно положениям ст. 3 ГК РФ, гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать свои акты, содержащие нормы гражданского права. Однако существует ограничение: эти акты должны быть изданы в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2013 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке построек, которые не относятся к объектам капитального строительства. Эти строения подлежат сносу в случае, если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

Гражданским Кодексом РФ установлено, что правительство Москвы, в качестве органа исполнительной власти, вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права. Однако эти акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством. Следовательно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является незаконным.

Законность Постановления №819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения. По итогам этого рассмотрения документ признан законным (Решение Московского городского суда от 26 декабря 2013 года по делу № 3-212/2013).

Судебная практика

С момента первого недобровольного сноса, организованного Правительством Москвы в феврале 2016 года, собственники объектов недвижимости, внесенных в Постановления №829-ПП, 819-ПП, уже успели сформировать судебную практику по исключению принадлежащих на праве собственности объектов из перечня.

В основном заинтересованные лица обращались в Арбитражный суд города Москвы и Московский городской суд с требованием признать недействующим соответствующий пункт Приложения к Постановлению Правительства и/или взыскать убытки.

Для изучения судебной практики в данной области можно ознакомиться со следующими источниками:

  • примеры дел в арбитражном суде: А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018;
  • примеры дел в суде общей юрисдикции: № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016;
  • апелляционное определение ВС РФ от 07.02.2018 №5-АПГ17-147.

Верховный суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы о сносе самовольных построек, отказав нескольким заявителям в удовлетворении их жалоб на внесение в реестр самостроя. Проанализировав Постановление №819-ПП, можно увидеть, что достаточно большое количество объектов в разное время были исключены из этого реестра!

Чаще исключение объектов из перечня происходит в административном порядке через ГЗК путем принятия нового постановления (например, Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 № 425-ПП, от 30.01.2018 № 40-ПП). Однако в судебной практике существуют и положительные примеры о признании недействительным указанного №819-ПП в части включения объектов недвижимости в перечень (Приложение №2 №819-ПП).

Так, в своем Определении по делу №5-АПГ15-84 от 07.10.2015г. Верховный суд Российской Федерации для обоснования своей позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Из этих разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установленном законом порядке.

Вместе с тем согласно пункту 23 указанного выше совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако в этом случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

Доказывание должно производиться с учетом предъявленных требований о признании нормативного акта, направленного на снос объекта недвижимости, недействующим, если государственная регистрация прав на него произведена в установленном законом порядке и отсутствует разрешение на строительство.

Первый иск, поданный в ЕСПЧ в связи со сносом объектов недвижимости, признанных самостроем

Европейский суд по правам человека принял к рассмотрению жалобу ООО «Созидание» против России о неправомерном сносе объекта недвижимости 9 февраля 2016 года (дело №71215/17). Жалоба основана на основополагающих принципах защиты права собственности от произвола. В случае с ООО «Созидание» право собственности было подтверждено судебными решениями, а уничтожено ковшом экскаватора без какой-либо компенсации и возможности судебной защиты.

Возможность узаконивания самостроя в административном порядке

Нередки случаи, когда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц: механическая и пожарная безопасность объекта обеспечены, объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. На объект разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект вне закона и не может являться объектом гражданских прав. Поэтому часто легализацию самостроя сопровождают определённые трудности, финансовые потери, задержки во времени. В некоторых случаях легализация невозможна вовсе.

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов перешла на новый, более экономически целесообразный уровень. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением путем принятия ГЗК административных решений.

Правовой статус ГЗК

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана на основании ст. 23 Закона г. Москвы от 20 декабря 2006 г. № 65 «О Правительстве Москвы» в целях оперативного решения вопросов в следующих областях:

  • земельные отношения;
  • градостроительная деятельность;
  • инвестиционная деятельность;
  • осуществление строительства;
  • реконструкция объектов капитального строительства;
  • проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

Правовой статус, полномочия и основные принципы организации работы ГЗК определены Постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года № 1019-ПП.

Решения Комиссии вступают в силу со дня подписания протокола заседания Комиссии ответственным секретарем и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.

Далее мы рассмотрим порядок узаконивания самовольных построек через ГЗК.

План мероприятий по легализации самостроя через ГЗК

Процедура легализации самовольной постройки в административном порядке через ГЗК включает несколько этапов.

  • Подача заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. На этой стадии осуществляется подготовка и подача технического заключения и необходимого пакета документов. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы самостоятельно запрашивает документы, необходимые для проведения заседания ГЗК в различных инстанциях.
  • Проведение заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросу возможности сохранения и легализации самостроя.
  • Рассмотрение вопроса целесообразности сохранения объекта в существующих объемах на совместной комиссии Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы. Также этот этап включает получение заключений Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, предварительный расчет компенсационного штрафа, подлежащего уплате в бюджет города Москвы.
  • Получение выписки из протокола заседания ГЗК о принятом решении относительно целесообразности сохранения объекта в существующих объемах с утвержденным размером компенсационного штрафа.
  • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Оформление прав на объект недвижимости в Росреестре.

Условия положительного решения ГЗК

Одним из требований ГЗК является наличие нескольких документов для узаконивания самовольной постройки.

  • ЗОС – заключение о соответствии объекта, расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам. Также этот документ подтверждает, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы или в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Данное заключение является результатом строительно-технической экспертизы.
  • АГР – Архитектурно-градостроительное решение, согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы.

Особенности легализации самостроя через ГЗК при наличии объекта в приложениях Постановления №819-ПП

Исключение объектов из Постановления №819-ПП осуществляется после выполнения всех обязательств сторон и, в обязательном порядке, при условии оплаты штрафа.

Отдельный пункт протокола ГЗК обязывает соответствующих должностных лиц исключить легализованные объекты из приложения. На практике для решения этого вопроса предоставляется около 30 дней. В случае если на момент исключения объектов недвижимости из приложения Постановления №819-ПП были поданы городом к собственникам иски о самострое и сносе объектов, город обязан отозвать такие иски, что также вносится в протокол ГЗК.

Если заинтересованное лицо не выполнит принятые обязательства (сдача экспертизы, АГР, оплата штрафа), Протокол ГЗК будет отменен!

Как видно, узаконивание самостроя через ГЗК – это целый комплекс правовых мероприятий, который необходимо планировать и реализовывать в срок с учетом постоянно появляющихся правоприменительных особенностей. И только специалисты, ежедневно работающие в данном направлении, с имеющейся узкой специализацией, могут гарантировать положительный результат решения данного вопроса.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector