Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Договор аренды будущей вещи
(недвижимого имущества)

г. [ место заключения договора ] [ число, месяц, год ] [ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность,Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], которое Продавец [ приобретет/построит ] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).

1.2. Технические характеристики Объекта [ назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики ].

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости — [ вписать нужное ].

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [ вписать нужное ] в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [ вписать нужное ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [ вписать нужное ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ вписать нужное ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

7. Заключительные положения

7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры ].

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

Концепция аренды будущей недвижимой вещи: практические аспекты реализации

Пленум ВАС РФ разрешил сдавать в аренду недвижимые вещи, которые еще не существуют, но будут созданы в будущем. Многие практикующие юристы оценили эту правовую позицию позитивно, но насколько реально применить ее в жизни и на благо компании?

Два года назад Пленум Высшего суда РФ принял во многом революционное постановление от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Ключевым моментом данного документа стало разъяснение возможности заключения до­говоров в отношении недвижимости, которая предполагается к созданию. Однако неоднозначность формулировок по определению степени индивидуализации будущей недвижимой вещи, с учетом сложившихся в правоприменительной практике подходов к оформлению отношений данного вида, является препятствием в реализации на практике решений высшего судебного органа. Остается условным и применение концепции «будущей» недвижимой вещи регистрирующими органами в их деятельности по регистрации прав.

Вопросы поиска новых подходов и решения практических правовых вопросов в отношении оборота будущей недвижимой вещи получили свое развитие в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление № 13). В этом документе Пленум ВАС РФ разъясняет особенности аренды будущей недвижимой вещи исходя из специфики данных право­отношений.

Необходимо разделять вещный и обязательственный эффекты в договоре о передаче вещи

Для договора аренды будущей недвижимой вещи характерно отсутствие оформленного права собственности у арендодателя либо отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Но при этом имеет значение наличие у арендодателя права законного владения будущей вещью — владения, основанного на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта. Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью.

Постановление № 13 предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем. При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения. Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возмес­тить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. 1

Также арендатор вправе защищать свое владение и истребовать арендованную вещь из чужого незаконного владения виндикационным иском. Таким образом, Пленум ВАС РФ лишний раз указывает на необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей. Полагаем, что дальнейшая практика должна сформировать прецеденты по определению наличия у арендодателя намерения получить право собственности и оценке достаточности проводимых для этого арендодателем мероприятий.

Постановление № 13 разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства ввиду того, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. Однако участие в обороте незавершенного строительством объекта представляется спорным, поскольку такой объект недвижимости находится в процессе создания и изменяет свои качества и характеристики, что в свою очередь не позволяет одномоментно установить индивидуальные свойства объекта недвижимости, наделить его стойкими индивидуализирующими признаками.

Читать еще:  Трудовой договор с генеральным директором ООО: образец 2018 года

Ссылка в п. 11 постановления № 13 на административную ответственность за эксплуа­тацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений. Этим предметом является фактическая возможность арендатора использовать объект незавершенного строи­тельства в целях, предусмот­ренных договором аренды. Для снижения правовых рисков представляется важным при заключении договора незаконченного строительством объекта предусмотреть отложенное исполнение в части использования арендатором объекта по назначению, поскольку для этого требуется ввод объекта в эксплуатацию.

Аренда будущей вещи позволит ее покупателю подготовиться к сделке

Обратимся к анализу возможностей практического применения концепции договора аренды будущей недвижимой вещи. В ситуации, когда продавец готов к заключению сделки купли-продажи, но объект недвижимости (например, автозаправочный комплекс или объект промышленного назначения) не завершен строительством и не введен в эксплуатацию или не зарегистрировано в установленном порядке право собственности продавца, возможно заключить договор аренды будущей недвижимой вещи с приоритетным правом на выкуп имущества арендатором. Такой алгоритм действий поз­воляет компании-арендатору к моменту ввода в эксплуатацию произвести брендирование объекта недвижимости согласно корпоративным стандартам, установить необходимое оборудование.

Принципиальное отличие до­говора аренды от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи заключается в возможности для инвестора произвести детальную оценку объекта покупки до заключения договора купли-продажи. Срочный характер договора аренды будущего объекта недвижимости позволяет до истечения срока аренды провести диагнос­тику оборудования объекта на наличие скрытых дефектов, наглядно, на месте, оценить сроки окупаемости, проанализировать колебания спроса и принять решение о целесообразности дальнейшего заключения договора купли-продажи. Подобная схема создает дополнительные гарантии приобретения будущего объекта недвижимости с качественными характеристиками, соответствующими проектным оценкам.

При поиске помещений для размещения офиса компании или ее дочерних обществ заключение договора аренды до ввода в эксплуатацию строящегося офисного здания и получения собственником правоустанавливающих документов на него позволит заранее привлекать подрядные организации и осуществлять ремонтные и отделочные работы, производить закупку и установку мебели. Все это значительно сокращает сроки начала использования объекта в соответствии с целями аренды. Постановление № 13 включает указание на то, что передача в аренду и проведение ремонтных работ на объекте до ввода его в эксплуатацию не противоречит Градостроительному кодексу РФ.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении № 13, носят масштабный характер и позволяют значительно расширить спектр возможностей по оформлению правоотношений сторон на этапе строительства объектов недвижимости. Это видно из практических примеров использования юридической конструкции договора аренды будущей недвижимой вещи.

Заключение договора аренды будущей недвижимой вещи является хорошей альтернативой предварительному догово­ру и может использоваться на практике при условии детального анализа рисков в каждом конкретном случае для максимальной юридической защиты интересов арендатора.

1 Данное утверждение содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 относительно предварительного договора. По ­мнению автора, оно применимо и к до­говору аренды будущей вещи.

Стоит отметить, что в постановлении № 13 Пленум ВАС РФ затронул не только вопросы аренды будущей недвижимости, но дал и много других принципиально важных для предпринимателей разъяснений. В частности, большая часть этого постановления посвящена вопросам сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнной собственнос­ти (см. «ЭЖ», 2013, № 12, с. 07). Так, судьи разъяснили применение обновленных положений законодательства о защите конкуренции, согласно которым перезаключать договоры аренды на новый срок с тем же арендатором можно без проведения торгов: такой порядок применим лишь в рамках максимального срока, на который вообще можно заключить договор аренды публичной недвижимости. А если арендодатель без достаточных причин откажет арендатору в пролонгации договора, но в течение года после этого сдаст объект другому лицу в аренду, то преды­дущий — потерпевший — арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе прав арендатора на себя. Правда, этот механизм защиты прав относится только к добросовестным арендаторам.

Аренда недвижимости, которая будет создана в будущем

В начале текущего года, 25 января 2013 года вышло очень интересное Постановление Пленума ВАС РФ №13 по аренде [1] .

Указанное Постановление дает судам рекомендации по ряду вопросов, в том числе:

  1. «открывает» практику заключения договора аренды о пользовании частью вещи (помещения или земельного участка), что не было допустимо прежде;
  2. разъясняет некоторые вопросы по арендной плате;
  3. излагает ряд положений, которые фактически трактуются, как деформализация договора аренды;
  4. рассматривает как допустимую практику заключения договора аренды будущей вещи.

В рамках настоящего информационного сообщения предлагаю более подробно рассмотреть вопрос аренды будущей вещи.

Для начала вспомним Постановление Пленума ВАС 2011 по купле-продаже будущей недвижимости [2] . Одна из ключевых мыслей, изложенных в указанном документе, состояла в том, что договор купли-продажи будущей недвижимости возможен, и не может априори рассматриваться как недействительный. Под будущей недвижимостью при этом следует понимать как объект еще не существующий в реальности (здание не построено), так и объект право собственности продавца на который, еще (то есть на момент заключения договора купли-продажи будущей вещи) не зарегистрировано.

До принятия ПП ВАС по купле-продаже будущей недвижимости существование таких договоров было невозможным. И в обход такой невозможности подписывались предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости, по которым передавалась зачастую оплата, равная 100% стоимости объекта. Возникали споры, возможно ли производить оплату по предварительному договору. Оплату называли обеспечительным платежом и т.д.

Мысль о возможности существования договора купли-продажи будущей недвижимости доминировала в виду того обстоятельства, что суды придавали первостепенное значение мысли, изложенной в статье 209 ГК РФ в соответствии с которой:

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

Опираясь на эту норму, суды исходили из того, что заключение договора купли-продажи недвижимой вещи, собственником которой субъект еще не является, противоречит закону и не может рассматриваться как допустимое.

Почему так было раньше и почему стало возможно по-другому после выхода ПП ВАС №54 в 2011 году?

Вопрос напрашивается сам собою, учитывая, что никаких изменений в гражданское законодательство при этом внесено не было.

Да, действительно содержание статьи 209 ГК РФ не поменялось, но поменялся взгляд на толкование ее положений. Каким образом? До выхода ПП ВАС №54 толкование положения статьи 209 ГК о том, что только собственник может распоряжаться своим имуществом базировалось на представлении, что распоряжение происходит в момент заключения договора купли-продажи недвижимости . То есть понятие распоряжения приравнивалось к заключению договора купли-продажи и получалось:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ договора купли-продажи недвижимости = РАСПОРЯЖЕНИЕ

Распоряжаться может только СОБСТВЕННИК

Собственник недвижимости – это лицо, право собственности которого, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав

Заключение договора купли-продажи недвижимости лицом, право собственности которого, не зарегистрировано в ЕГРП недопустимо

После выхода ПП ВАС №54 в указанной логической цепочке изменилось только одно положение: заключение договора не может быть приравнено к распоряжению имуществом.

Под распоряжением в германской правовой традиции, которую восприняло российское право, понимается непосредственная передача вещи, то есть переход вещи из имущественной сферы продавца в имущественную сферу покупателя[3]. Таким образом, в момент заключения договора купли-продажи продавец лишь принимает на себя обязательство передать покупателю имущество в собственность.

Руководствуясь сказанным, следует различать два момента:

  1. заключение договора купли-продажи, когда продавец принимает на себя обязательство по передаче и может не обладать имуществом на праве собственности;
  2. передача имущества покупателю, когда происходит непосредственное распоряжение имуществом и продавец должен обладать правом собственности на вещь.

Таким образом, заключение договора возможно даже в тот момент, когда продавец не является реестровым собственником объекта. Такого статуса закон требует от него только на стадии непосредственной передачи недвижимости и регистрации перехода права в ЕГРП.

Дополнительная информация : в различных государствах по-разному исторически сложилась система передачи прав на недвижимое имущество. Как было указано выше, Россия на современном этапе развития, придерживается германской правовой традиции, которая предполагает, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, распадающегося на: 1) заключение договора и 2) регистрацию прав в поземельной книге (ЕГРП). При этом регистрация права, то есть второй элемент состава имеет решающее значение. Во французском праве реализована концессуальная модель закрепления прав на недвижимость, согласно которой, право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора .

Примечателен тот факт, что Российская империя, а впоследствии РСФСР до 1964 года следовала французской, то есть концессуальной модели, в рамках которой момент заключения договора действительно приравнивается к распоряжению. Есть мнение, что взгляд судов на невозможность заключать договоры купли-продажи будущей недвижимости до 2011 года превалировал именно ввиду того факта, что достаточно продолжительный период времени российское право развивалось именно в таком направлении.

Аренда будущей недвижимости

Разъяснения, содержащиеся в ПП ВАС №13 по аренде , в части допущения возможности заключения договоров аренды будущей недвижимости, являют собой продолжение идей, изложенных в ПП ВАС №54 по купле-продаже будущей вещи.

Так, в пунктах 10 и 11 ПП ВАС №13 последовательно излагается о том, что:

  1. Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
  2. Более того, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора.

Выводы

Подводя итог сказанному, отметим, что общая тенденция заключения предварительных договоров , направленных не на закрепление обязательства передать в собственность (или в аренду) объекта в будущем, а на фактическую передачу объекта недвижимости в обход сложившейся практике признания основных договоров аренды/купли-продажи будущей вещи недействительными, постепенно уходит в прошлое . В практике автора сообщения встречаются еще предварительные договоры купли-продажи помещений, по которым произведена 100% оплата, сильно еще убеждение о том, что для того чтобы получить в аренду объект не введенный в эксплуатацию необходимо заключить сначала предварительный договор, потом краткосрочный, а потом долгосрочный. Все это было так, до выхода двух постановлений Пленума, о которых шла речь в настоящем сообщении.

Любая искусственная конструкция, направленная на обход закона или практики его применения, всегда неудобна и, как правило, громоздка. Такой искусственной конструкцией долгое время служил предварительный договор. 2 года понадобилось практике после выхода Постановления по купле-продаже будущей вещи (2011 год) чтобы дать аналогичные разъяснения в отношении аренды (2013). Будем надеяться, что практика применения разъяснений ВАС будет стремительно развиваться.

Источники

  1. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.
  2. Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
  3. Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
  4. Договор аренды: обзор практики ВАС РФ. Информационное письмо №413. Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство.
  5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. Москва, 2001.
Читать еще:  Доверенность на получателя товара нужна даже при наличии его данных в договоре

Статью подготовила:

Ольга Черкашина-Шмидт — юрисконсульт Alta-via

[1] Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[2] Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

[3] Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

Аренда – самый распространенный и (отчасти именно поэтому) самый конфликтный вид отношений, связанных с недвижимостью. Он порождает уйму судебных и внесудебных споров. Позиция Высшего арбитражного суда, подробно и внятно сформулированная в новом постановлении по вопросам аренды, позволит снять значительную часть острых проблем. Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Высший арбитражный суд РФ, наконец, принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При принятии 17.11.2011 постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление №73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:

— нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);

— у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.

ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.

Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.

В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?

Описание предмета

При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.

В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.

ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».

При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих действий по части объекта от сторон не требуется.

В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».

Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.

Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.

ВАС против злоупотреблений

Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.

В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.

Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавалось в аренду неуполномоченным лицом, а выявивший это собственник взыскивал аренду с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.

ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:

— если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;

— если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;

— если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.

При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотребления правом.

Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.

Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды.

Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.

Читать еще:  Как выявляют бенефициарного владельца

К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд. Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.

Как регулируют ставку

Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:

— регулируемая арендная плата;

— арендная плата, определяемая правилами, установленными публичным субъектом;

— арендная плата, устанавливаемая сторонами.

В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.

Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.

ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом – с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).

В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.

Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.

Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Договор аренды будущей вещи
(недвижимого имущества)

г. [ место заключения договора ] [ число, месяц, год ] [ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность,Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], которое Продавец [ приобретет/построит ] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).

1.2. Технические характеристики Объекта [ назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики ].

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости — [ вписать нужное ].

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [ вписать нужное ] в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [ вписать нужное ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [ вписать нужное ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ вписать нужное ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

7. Заключительные положения

7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры ].

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector