Правовые последствия возведения самовольных построек

Правовые последствия самовольного строительства

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2006, N 3

Возникший за последние годы ажиотаж на строительном рынке сопровождается острыми конфликтами, связанными с нарушением соответствующих норм и правил. Из телепередач и со страниц прессы мы все чаще узнаем о громких скандалах, участниками которых являются широко известные личности.

Что нужно знать, собираясь начать строительство? Как не повторить чужих ошибок и не создать себе проблем? Каким образом сократить размер последствий, в случае если незаконное строительство уже совершено? На эти и некоторые другие вопросы мы и ответим в статье.

Законодательное определение самовольной постройки и условия, при которых она признается таковой

Согласно общим положениям о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Иначе говоря, в данном случае нашел свое воплощение известный правовой принцип «разрешено все то, что прямо не запрещено». Исходя из этих основных положений и следует рассматривать отношения, возникающие в случае самовольного строительства (самовольной постройки).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой следует считать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из следующих условий:

а) создание (возведение) объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно и на земельном участке, находящемся в незаконной собственности лица, создавшего объект недвижимого имущества;

б) отсутствие необходимых разрешений на строительство объекта недвижимого имущества;

в) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

К сведению: в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003, указано, что на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется. Следовательно, лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, не может рассчитывать на приобретение права собственности на этот объект, поскольку, как указал ВС РФ, п. 1 ст. 234 ГК РФ в данном случае не применяется.

Основные последствия самовольной постройки

В связи с вышесказанным возникают вполне закономерные вопросы: какие последствия ожидают лицо, осуществившее самовольную постройку, какова судьба самой постройки и кто является лицом, осуществившим самовольную постройку?

Во-первых, лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое нарушило установленные для данной постройки требования и нормативы.

Во-вторых, по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Другими словами, данное строение изъято из гражданского оборота, в связи с чем право собственности на него не подлежит государственной регистрации. В случае если с таким имуществом были совершены сделки, то они в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными (см., например, Постановление ФАС СЗО от 18.08.2005 N А66-1315-2005). Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена создавшим ее лицом либо за его счет. При этом никакие компенсации ему не выплачиваются. Так, рассматривая аналогичную ситуацию, ФАС СЗО в Постановлении от 15.09.2005 N А21-7729/03-С2 указал, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Таким образом, расходы истца на возведение павильона не могут быть признаны убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (см., например, Постановления ФАС СЗО от 03.08.2005 N А56-6716/05, от 08.08.2005 N А56-43041/04, от 10.08.2005 N А56-23869/04, ФАС ЦО от 05.12.2005 N А08-4503/05-10). При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица (см., например, Постановление ФАС СЗО от 08.09.2005 N А56-40503/04).

Читать еще:  Протокол общего собрания: образцы и пояснения

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены только два случая, когда суд может решить вопрос о признании собственности на самовольную постройку. В то же время следует учитывать, что право собственности на нее может быть признано судом только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.11.2005 N А68-ГП-203/7-04-142/7-05, от 01.11.2005 N А08-3354/04-22). В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются меры, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть запрет распоряжаться строением и его снос.

Пробелы законодательства и возможные пути их решения

В ст. 222 ГК РФ нет указания на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, которая была возведена без получения соответствующего разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем застройщику. Данный пробел законодательства был восполнен в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005. При ответе на вопрос 25 судьи отметили, что п. 3 ст. 222 ГК РФ не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на участке, принадлежащем ему на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), без получения на это необходимых разрешений. Если же отсутствует спор о праве, подведомственном суду, то лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебное разбирательство необходимо далеко не во всех случаях, когда возникает вопрос о сохранении самовольной постройки, осуществленной с нарушением законодательства. В данной ситуации последствия самовольного строительства во многом зависят от вида совершенного при возведении объекта недвижимости правонарушения. Например, рассмотрим следующий случай. Собственником земельного участка была возведена самовольная постройка с нарушением целевого назначения этого участка. Статьей 222 ГК РФ не предусматривается судебное признание права собственности на эту постройку. Но это не означает, что возведенный объект недвижимого имущества будет всегда иметь статус самовольной постройки и, как следствие, подлежать сносу. Целевое назначение земельного участка может быть изменено в установленном порядке в соответствии с решением уполномоченных на то органов государственной власти или местного самоуправления. И если это произойдет и объект недвижимого имущества будет соответствовать таким изменениям, то он, соответственно, утратит статус самовольной постройки. В связи с чем отпадет необходимость для обращения в суд о признании права собственности на постройку. В случае отказа в изменении целевого назначения земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных и муниципальных органов.

Следовательно, если нет спора о праве собственности на возведенную самовольную постройку, то и отсутствует необходимость признания права собственности на эту постройку в судебном порядке.

Ответственность за самовольную постройку

В силу ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ. В п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» (далее — Закон N 169-ФЗ) также указано, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — 50 до 100 МРОТ.

Дела о таких административных правонарушениях в соответствии со ст. 23.56 КоАП РФ имеют право рассматривать представители государственного архитектурно-строительного надзора, в частности начальник главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области строительства и архитектуры, его заместители, а также начальники инспекций государственного архитектурно-строительного надзора и их заместители. Составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, имеют право должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Читать еще:  На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:

а) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

б) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

в) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

г) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

д) иных установленных законом случаях.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно определить судьбу самовольно возведенной постройки.

  1. Судом признается право собственности на самовольную постройку.
  2. Постройка подлежит сносу из-за отсутствия оснований для признания права собственности.
  3. Признаки самовольной постройки будут устранены при условии исправления допущенных при строительстве нарушений, следовательно, возможно возникновение права собственности в порядке, предусмотренном для вновь возводимых объектов.

Кроме того, лицо, осуществившее самовольную постройку, может столкнуться со следующими последствиями.

  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.
  2. В случае необходимости сноса самовольной постройки у лица, ее осуществившего, возникает обязанность снести ее либо сделать это за свой счет.
  3. Возведение самовольной постройки влечет административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность (ст. 243 Уголовного кодекса РФ).

В заключение отметим, что лица, осуществившие самовольное строительство, неминуемо столкнутся еще и с налоговыми последствиями. Это связано с государственной регистрацией права на вновь созданный объект недвижимости. Таким образом, физические лица, не представив в налоговый орган свидетельство о праве собственности, не смогут получить имущественный налоговый вычет. Юридическое лицо, не располагая подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию, не сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль на суммы начисленной по такому объекту амортизации.

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВОЗВЕДЕНИЯ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

ВАЖНО ЗНАТЬ!

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВОЗВЕДЕНИЯ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК – ИХ СНОС.

Самовольное строительство стало очень распространенным явлением на территории Рыбинского муниципального района.

Сегодня данное явление не просто распространено, но и имеет тенденцию к своему развитию. Совершенно не понятно, на что надеются лица, которым захотелось что-либо для себя построить, не имея на это законного права (либо разрешительного документа на совершение действий по строительству, либо правоустанавливающих документов на то, на чем этот самый запланированный к строительству объект будет возведен – на земельный участок, и еще интереснее – если отсутствует и то и другое одновременно).

Сфера действия данных разъяснений распространяется как на исполнение судебных решений о сносе объектов капитального строительства, объектов незавершенного строительства, надстроенных этажей в правомерных строениях, так и на исполнение судебных решений о сносе пристроек, надстроек, этажей и т.п. или временных построек (гаражей, киосков, торговых павильонов и прочих конструкций).

Необходимо обратить внимание также и на то, что возведение строений неразрывно связано с землей, в связи с чем параллельно будет затронут вопрос освобождения самовольно занятых земельных участков.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п.1 ст.222 ГК РФ, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В соответствии с ч.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Признаки самовольной постройки устанавливаются, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев.

Признаки самовольной постройки следующие:

 объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

 объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;

 объект капитального строительства создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Снос самовольно возведенных объектов это комплекс мер, включающий в себя разборку, демонтаж или разрушение зданий, строений и сооружений, либо их отдельных конструкций, независимо от типа и степени завершенности, а также уборку строительного мусора.

Следует начать с того, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации помимо дачи указанного выше общего понятия самовольному строительству, разграничивает процессы, в рамках которых объекты уже возведенные могут быть снесены, и органы, которые могут принимать об этом свои собственные решения.

Читать еще:  Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Органы местного самоуправления сравнительно недавно получили право самостоятельно принимать решения о сносе объектов самовольного строительства. Основанием явился Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ, которым существенно изменилось правовое регулирование вопросов, связанных самовольной постройкой.

Действующая редакция абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривает порядок сноса самовольной постройки, а лишь фиксирует его необходимость в качестве последствия нарушения, указывает на чей счет должны относиться расходы и содержит отсылку к исключениям, когда право собственности может быть признано и постройка не подлежит сносу.

На практике ранее существующий порядок принудительного сноса через решение суда активно дополняется и порядком принятия административных решений о сносе самовольно возведенных объектов.

Далеко не все самовольные постройки могут быть снесены в административном порядке, а лишь те, что созданы или возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, при условии, что такой участок расположен:

— в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия);

— на территории общего пользования;

— в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, то есть такие зоны, в которых строительство либо законодательно запрещено, либо серьезно ограничено.

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Строительство на таких территориях будет нарушать права неограниченного круга лиц и снос самовольных построек, возведенных на них, также безусловно будет представлять публичный интерес.

Вопрос признания объектов самовольным строительством и их сноса рассматривается в порядке судебного производства.

При этом целесообразно разъяснить о том, что если вами произведена пристройка, надстройка или иное изменение технических характеристик

принадлежащего вам на праве собственности объекта недвижимого имущества, то такой объект с учетом его изменения будет считаться в целом объектом самовольного строительства и вполне реальным и законным будет являться требование о приведении данного объекта в первоначальное состояние – согласно его технической (кадастровой) документации, а в случае невозможности выполнения данных действий – его сносе.

Абз.2 п.2 ст.222 ГК РФ, п.3 ст.25 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, при этом на такое лицо может быть также возложена обязанность привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещих прав» (с изменениями и дополнениями) исчерпывающе дает разъяснения относительно разрешения споров, связанных с самовольной постройкой в разрезе применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 23 указанного постановления разъясняет о том, что когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. При этом, если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения тоже прекращаются.

С учетом уже сформированной позиции судов необходимо отметить, что если лицо, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществляло ее строительство, оно вправе обратиться в суд с иском о возмещении ему убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Также необходимо особо обратить ваше внимание и на то обстоятельство, с которым сегодня сталкиваются многие лица, которым удалось зарегистрировать право собственности на самовольно возведенное недвижимое имущество в установленном порядке и в отношении которого ранее судами было принято решение о сносе такого объекта:

РЕШЕНИЕ СУДА О СНОСЕ БУДЕТ ПОДЛЕЖАТЬ ИСПОЛНЕНИЮ.

Сказанное означает, что свидетельство о праве собственности не защитит владельца недвижимости от судебного решения, которым указанная в свидетельстве недвижимость будет признана самовольной постройкой. Со всеми вытекающими последствиями.

На основании изложенного – правовой совет: не осуществляйте работы по самовольному строительству и не тратьте время и расходы на оформление регистрации права собственности на то, что подлежит сносу.

информация

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector