Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Продажа квартиры с обратным выкупом

На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:

  1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
  2. это предложение Откроется в новой вкладке.»>Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

В случае залога при частном займе заключается Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то Откроется в новой вкладке.»>сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.

Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.

Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:

  • срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
  • возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
  • юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
  • в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно Откроется в новой вкладке.»>оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Общество (поставщик) заключило договор поставки товаров. Условиями указанного договора предусмотрен обратный выкуп товаров в случае, если приобретенные материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту. С учетом наступления указанных обстоятельств принято решение о возврате ранее приобретенных покупателем товаров. При возврате части товаров поставщику последний возвратит покупателю уплаченную за них денежную сумму. Цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться сумма, подлежащая возврату, не будет изменяться сторонами договора. Как толковать условия заключенного в данном случае договора поставки в части обратного выкупа товаров: как возврат в рамках заключенного договора или как свидетельствующие о заключении сторонами нового договора поставки?

Прежде всего отметим, что по смыслу ст. 431 ГК РФ окончательное толкование условиям заключенного сторонами договора, в том числе и договора поставки, указанного в вопросе, может дать лишь суд с учетом не только буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, но и, при неясности последних, других условий договора и его смысла в целом, а также действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом суд может принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку правовой анализ договоров не входит в компетенцию службы Правового консалтинга, постольку по данному вопросу мы можем сформулировать лишь наше экспертное мнение, основанное только на информации, изложенной в вопросе, которое может не совпасть с решением суда, принятым с учетом всех обстоятельств дела.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае условиями договора поставки был предусмотрен обратный выкуп товаров поставщиком при условии, что приобретенные покупателем материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту.
Законодательство не содержит в себе определения термина «обратный выкуп», однако слово «выкуп» обыкновенно употребляется им для обозначения сделок по купле-продаже вещей или ценных бумаг как на добровольных (например, при аренде с правом выкупа), так и на принудительных началах (например, при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд), в том числе и в случаях, когда лицо, изначально выпустившее их в оборот, приобретает их у нынешних владельцев (например, при выкупе ценных бумаг эмитентом)*(1),*(2).
Следовательно, если исходить только из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в рассматриваемом договоре поставки, на первый взгляд, можно констатировать, что стороны пришли к соглашению заключить договор купли-продажи по приобретению поставщиком у покупателя неиспользованных последним в своей деятельности товаров, купленных им ранее у поставщика, то есть, по сути, совершить новую сделку купли-продажи, в которой поставщик будет покупателем, а покупатель выступит в качестве продавца.
Тем не менее, если из контекста других условий договора поставки, его смысла в целом, действительной воли сторон и цели заключения такого договора вытекает, что именно покупателю принадлежит право определять, будут или нет возвращены неиспользованные товары поставщику, а поставщик при выражении покупателем намерения воспользоваться этим правом обязан принять данные товары обратно и возвратить уплаченную за них денежную сумму без каких-либо изменений цены товаров, по которой их приобретал покупатель, то в этом случае, на наш взгляд, такой возврат должен рассматриваться лишь как осуществление покупателем права на односторонний частичный отказ от договора поставки, предоставленного ему этим договором.
По нашему мнению, в этом случае можно провести аналогию с положениями ст. 502 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-I), которые предусматривают право покупателя по договору розничной купли-продажи потребовать обмена товара надлежащего качества на аналогичный товар с иными внешними характеристиками, а при отсутствии аналогичного товара — возврата уплаченной за него денежной суммы, а также нормами п. 4 ст. 26.1 Закона N 2300-I об отказе потребителя от товара надлежащего качества, приобретенного дистанционным способом. В правоприменительной практике такие действия покупателя характеризуются именно как односторонний отказ от договора в смысле, придаваемом этому понятию ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ*(3).
В свою очередь, если отказ от договора происходит в полном объеме, то это влечет за собой прекращение такого договора, а если частично — то его изменение в соответствующей части (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Иными словами, если в предусмотренных выше случаях покупатель возвращает продавцу часть товаров, приобретенных по договору, или все товары целиком, то это не рассматривается как заключение «обратной» сделки между продавцом и покупателем, а рассматривается лишь как изменение условий ранее заключенного ими договора купли-продажи или его расторжение.
При этом обязанность продавца вернуть покупателю уплаченную за товар денежную сумму возникает не только в силу специальных норм, но и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, так как переданный в обмен на эту сумму товар возвращается к продавцу, а следовательно, покупатель остается без встречного предоставления по договору.
Безусловно, ни ст. 502 ГК РФ, ни положения Закона N 2300-I не могут быть применены к договору поставки, отличающемуся от договора розничной купли-продажи субъектным составом и целью приобретения товара (ст. 492 и ст. 506 ГК РФ). Однако в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, позволяющего сторонам включать в договор любые условия, не противоречащие закону, а также п. 1 ст. 310 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, из буквального толкования которых следует, что право на односторонний отказ от договора для той или иной его стороны может быть предусмотрено не только законом, но и договором, стороны договора поставки могут предусмотреть право покупателя на возврат товара надлежащего качества поставщику при наличии определенных этим договором условий.
Таким образом, учитывая, что в рассматриваемом случае условия возврата товаров и право покупателя их возвратить изначально были зафиксированы в договоре поставки, а цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться возвращаемая поставщиком покупателю денежная сумма, изменению подлежать не будет, то соответствующие условия могут рассматриваться в качестве предусмотренного договором права покупателя на отказ от договора. Соответственно, возврат покупателем лишь части товаров будет означать изменение условий договора поставки о количестве и о цене такого товара, а не заключение нового договора.
Тем не менее повторимся, что такой вывод основан только на информации, содержащейся в вопросе, и не может учитывать реальное содержание условий рассматриваемого договора в их смысловой взаимосвязи.
В заключение отметим, что в разъяснениях контролирующих органов и правоприменительной практике также встречается подход, что при квалификации отношений сторон во внимание должны приниматься все фактические обстоятельства дела, а не только формальные признаки, в том числе и содержащиеся в договоре слова и выражения типа «выкуп», «обратная реализация» и т.п.
Так, например, в письме Минфина России от 10.04.2019 N 03-07-09/25206 условия договора об обратном выкупе истолкованы именно как условия о возврате товара, а в одном из своих определений Верховный Суд подчеркнул, что возврат имущества продавцу в случае расторжения договора купли-продажи по тем или иным основаниям не является обратной реализацией, а должен рассматриваться именно как возврат, даже если право собственности на имущество уже было зарегистрировано за покупателем на момент расторжения договора*(4).
Однако напомним, что с учетом прерогативы суда оценивать доказательства, представленные сторонами, в их совокупности, взаимосвязи и по своему внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ) и с учетом индивидуального характера каждого спора позиция, выраженная судами по тем или иным делам, не гарантирует аналогичных выводов по другим делам с похожей фабулой.

Читать еще:  Судебная практика доказывания картельных соглашений

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите в этой связи, например, ст. 240, ст. 241, ст. 279, ст. 624 ГК РФ, ст. 223 Кодекса торгового мореплавания РФ, п. 2.3 Положения о порядке проведения расчетов по государственным ценным бумагам, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.04.1998 N 57.
*(2) Отметим, что в ряде случаев в законодательстве под выкупом понимается также осуществление выплат определенному лицу, влекущее за собой прекращение какого-либо права этого лица в отношении лица, вносящего выкупную стоимость, или его имущества (смотрите, например, ст. 593 ГК РФ).
*(3) Смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 04.12.2018 по делу N 33-21256/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 30.08.2018 по делу N 33-3264/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-326/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12.05.2016 по делу N 33-5873/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08.04.2015 по делу N 33-3370/2015.
*(4) Смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 301-КГ18-20421.

Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество?

  • Дата 3 сент. 2018 г.
  • Автор Олег Харькин
  • Категория Гражданское право

Компания продала офисы с условием, что позже она выкупит обратно эти помещения. Покупатель не стал ждать и перепродал их. Давайте попробуем с юристами компании «Правовой эксперт» вместе разобраться, как продавцу вернуть имущество.

Когда используют продажу с обратным выкупом?

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца. Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите.

При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.

Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.

Читать еще:  Заявка на коллективный знак: какие существуют требования

Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.

Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.

Как оформить обеспечительную продажу?

При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.

В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.

Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений.

При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.

Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.

Что делать, если заимодавец продал имущество?

Заемщику придется доказывать, что он заключил с контрагентом не обычный договор купли-продажи, а фактически соглашение о залоге. То есть нужно показать, что это притворная сделка, которая прикрывает собой договоры займа с залогом.

Практика по таким делам разная. В некоторых спорах заемщикам удавалось доказать притворный характер заключенного договора. Суды в таких делах отмечали, что действительная воля сторон сделки была направлена не на продажу имущества, а на предоставление заемных средств под залог имущества. Наиболее часто эту позицию занимали суды общей юрисдикции.

Встречаются примеры, когда суды отказывались признавать договор купли-продажи с обратным выкупом притворной сделкой. В таких делах заимодавцы-покупатели обращали внимание суда на то, что заемщик не был лишен возможности выбрать иную договорную модель. Он мог обратиться к услугам иных кредиторов. Зачастую покупатели применяли эстоппель, то есть заявляли, что продавец добровольно заключил и исполнил договор, получил деньги за отчужденный актив и потерял право на выдвижение требований о признании сделки недействительной.

В одном деле суд указал, что заниженная цена имущества при первоначальной продаже по сравнению с более высокой стоимостью на случай обратного выкупа не говорит о притворности сделки.

Если у вас есть вопрос в области гражданского права, то вы всегда можете оставить заявку на бесплатную консультацию на нашем сайте.

Договор обратного выкупа недвижимости преимущества

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа


В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск. При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом: — сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения; — наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве; — стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры.

Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости?

Закон допускает такие сделки, т.к.

Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры.

Продажа квартиры с обратным выкупом

В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.

Чем интересен договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа?

Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула.

Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом.

В современной банковской практике широко применяемым способом обеспечения возвратности кредитов либо вообще особым видом активных банковских операций стало совершение сделок купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки.

Суть данной сделки в следующем. Оба они оформляются чаще всего в виде единого документа.

Отличаются эти договоры только ценой (цена договора «обратной» продажи выше) и сроками исполнения (первый банковский договор займа исполняется непосредственно после заключения, а второй – через определенный срок).

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации.

Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар. Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу. Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил: Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;

Продажа с обратным выкупом.

Как сохранить имущество?

При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения.

Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа.

Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки.

Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки.

Продажа квартиры с условием об обратном выкупе.

Право собственности всегда следует оставлять за собой (Бычков А.)

Определенная в гражданском законодательстве РФ система договоров — это лишь базовый ориентир, поскольку в соответствии с принципом договорной свободы (ст.

Рассмотрим указанные договорные отношения более подробно.Договор РЕПООперация РЕПО (от англ. «repurchase agreement», «repo») представляет собой сделку, состоящую из двух частей — продажи и последующей покупки ценных бумаг через определенный

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Для других типов сделок специального законодательного регулирования нет. Но действует норма об опционе на заключение договора (ст.

429.2 ГК РФ). Контрагенты вправе добавить в договор пункт, что одна сторона предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на условиях, которые пропишут в опционе.

Опцион можно включить в другой договор, если это не противоречит его сути (п. 6 ст. 429.2 ГК РФ). Обратите внимание: Основной договор продажи и договор, который заключают по условиям об обратном выкупе, это разные соглашения.

При этом возврат по отдельному договору соответствует закону. В одном из писем ФНС специально указала, что если возвращают качественный товар, это допускается только в рамках отдельного договора (вопрос № 4 ). В законе могут напрямую запретить обратный выкуп в отношении объекта сделки.

Проверьте, нет ли такого ограничения. Например, при продаже участка нельзя закрепить условие, что покупатель вправе вернуть землю по собственному желанию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ)

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать.

Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств.

Читать еще:  Присоединение ООО: из каких этапов состоит процедура

Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.Но не все так просто. Покупатель, участвующий в программе обратного выкупа, должен знать нюансы.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Цена будет являться существенным условием договора только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Обязательное указание цены требуется для продажи товара в рассрочку или при продаже предприятия. В остальных случаях условие о цене товара может быть не указано в договоре, это не повлияет на его действительность.
Если договор купли-продажи позволяет определить наименование и количество товара, то условие договора о товаре считаются согласованными (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Возврат просроченного товара поставщику предприятием торговли

Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.

За невыполнение или за ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход.

Одновременно с передачей Товара передать Покупателю ______________________________________________________________________.

На практике компании часто прибегают к услугам посредников для реализации товара, поскольку у них есть налаженные схемы сбыта, опыт и необходимая специализация. Однако не все организации заключают посреднические договоры по причине особого внимания к ним налоговых органов, а также угрозы юридической переквалификации сделки в куплю-продажу.

Возможность участия в договоре купли-продажи может быть ограничена имеющейся у лиц право- и дееспособностью. (Например, чтобы быть стороной договора поставки или контрактации необходимо обладать статусом предпринимателя, недееспособные или ограниченно дееспособные лица участвуют в договоре купли продажи только с согласия опекуна или попечителя).

Ирина, доброго времени суток. Заключение данного договора допускается только с согласия лизингодателя.

Требования, связанные с недостатками Товара, могут быть предъявлены Покупателем, если недостатки обнаружены в течение гарантийного срока.

Договор обратного выкупа недвижимости образец

Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».

Хочу взять у частного инвесторапод залог квартиры, оформляют куплю продажу с обратным договором если вовремя выплачивать % , можно ли лишиться квартиры? Сторона, не выполнившая в результате указанных выше причин своих обязательств, обязана незамедлительно проинформировать в письменной форме другую Сторону о наступлении таких обстоятельств.

Я хочу получить заем под залог квартиры путем договора купли продажи с обратным выкупом( так выдают большую сумму) : какие документы надо оформить?

Законность обратного выкупа непродовольственных товара 2019

В течение _____________ после подписания настоящего Договора Покупатель обязан перечислить ____% от стоимости партии Товара, указанной в п. 3.2, в качестве аванса.

Таким образом, в рассматриваемый сделке уплата покупной цены по первому договору экономически равнозначна выдаче кредита, разность между ценой второго и первого договоров представляет собой плату за пользование банковским кредитом, а временной интервал между сроками платежа за товар по первому и второму договорам фактически является сроком кредитования.

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

При условной купле-продаже движимых вещей владение обеспечивающим имуществом остается у должника — кредитор просто не заинтересован в этом имуществе, должник же, напротив, желает сохранить владение с целью иметь возможность пользоваться имуществом.

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Договор купли продажи с обратным выкупом образец. Ознакомиться на сайте можно с примером заполнения договора аренды квартиры выкупом, образец содержит в себе.

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Вызов профессионального строителя для контроля качества приемки новой квартиры у застройщика и грамотного заполнения Смотрового листа.

Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом. Между сторонами обеспечиваемого обязательства (назовем их банк и заемщик) заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым права и обязанности по нему возникают у сторон договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства.

Следовательно, продавец должен представить экспертное заключение. В соответствии со статьей 10 Закона РФ изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Как выглядит договор купли-продажи с залогом?

Однако ни для кого не секрет, что в тех же аптеках висят таблички, предупреждающие о невозможности возврата или обмена приобретенных медицинских товаров или лекарств. Столкнуться с отказом со стороны продавца можно и в других магазинах. Подобные ограничения устанавливаются на государственном уровне и распространяются на товары, не относящиеся к типу продовольственных.

Заключается данный договор на основании свободного волеизъявления сторон. Договор купли-продажи является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения (консенсуса) по всем его существенным условиям. Существенными условиями договора являются предмет и стороны договора.

Какая купля-продажа с обратным договором? В праве такого нет. В этом случае оформляется ипотека и регистрируется обременение в Росреестре.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа. Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Отличаются эти договоры только ценой (цена договора «обратной» продажи выше) и сроками исполнения (первый банковский договор займа исполняется непосредственно после заключения, а второй – через определенный срок).

Срочно!помогите разобраться с договором купли-продажи с правом обратного выкупа в комиссионном магазине…

Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Договор купли продажи с обратным выкупом

При этом кредитор не сможет истребовать проданное имущество из владения третьего лица как добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Описанное верно, если купля-продажа поставлена под отменительное условие.

Расчет между Сторонами по обратному выкупу осуществляется путем передачи наличных денежных средств из кассы Продавца Покупателю, либо безналичным денежным переводом на счет Покупателя. 5. Ответственность сторон 5.1.

В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа. В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7.

В рассматриваемом случае договор предполагает простую письменную форму, не требует удостоверения нотариусом и не подлежит регистрации. На его основании впоследствии будет зарегистрирован переход права собственности (после выплаты выкупной стоимости транспорта), однако сам договор, на какой бы срок он ни заключался, не регистрируется (ст.

Здесь также между сторонами обеспечиваемого обязательства заключается договор купли-продажи, однако права и обязанности по нему возникают сразу, а не при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства. Таким образом, банк становится собственником отчуждаемого имущества сразу.

То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?

Плюс в том, что доход от продажи для целей налога на прибыль определяется также после реализации товара посредником конечному покупателю. Для налога на прибыль датой реализации, так же как и для НДС, будет признаваться дата продажи товара посредником.

Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ журнал «Арбитражная практика для юристов» зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62265 от 03.07.2015.

Обратный выкуп как способ беспроцентного кредитованияВ самом общем виде куплю-продажу с обязательством обратного выкупа можно определить как договор, в силу которого продавец передает в собственность покупателя свое имущество и обязуется в оговоренный срок выкупить его по более высокой цене.
Как уже упоминалось, купля-продажа есть основа, сущность торговли, поэтому остановимся подробнее на характеристике этого договора и его разновидностей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector